[이수준의 부동산수첩] 재건축 조합원도 관리자가 되어야 한다
재건축이 착공되고 새집을 기다리는 시간이 오면 재건축조합은 명목상으로 시공사에게 집주인의 의전을 받지만 사실상 시공사에 끌려다니기도 한다. 조합 내부에 건설 분야에 경험이 있는 조합원이 있더라도 아무래도 정비계획 단계까지 일해온 집행부가 계속 가다 보니 모든 의견이 전달되기는 어렵다. 대다수 조합원들은 공사가 시작되면 큰 산을 넘었다고 생각할 뿐이다. 재건축조합마다 가장 중요하게 여기는 부분은 마감재이다. 누구나 내 집에 좋은 재료를 쓰고 싶지만, 전문성이 부족하다보니 그저 대기업이 알아서 잘 해주리라고 생각하게 된다. 그리고 입주가 시작될 때 크고 작은 품질 문제를 많이 접하게 된다. 조합원들이 직접 마감재를 지정하는 것도 쉽지는 않다. 최근 몇몇 단지 가운데 지정마감재 비율을 90%까지 시도한 경우도 있지만, 그 과정에서 의견을 모으지 못해 사업이 지연되고 그에 따른 추가공사비 등이 결국 조합원이 부담하게 되었다. 거기에 물가상승, 고금리까지 겹쳐서 단지 차별화에 나섰던 일부 재건축 조합 중 모든 마감재 수준을 낮춘 곳도 많다. 건설자재의 선정은 건축학이나 구조공학과 별도로 또 하나의 학문체계를 구성할 수 있을 만큼 방대하다. 예를 들어 창호 하나만 보더라도 우열을 떠나서 플라스틱, 알루미늄 창호가 다르고 창호 두께, 열관류율(단열성능), 또한 외관상으로 일반창호인지 커튼월인지, 커튼월룩(유리패널 외관)인지, 창호 외 마감재는 어떤 것을 쓰는지 골라야 한다. 마루로 예를 들면 원목마루, 온돌마루, 강마루, 강화마루 등으로 나뉘고, 색상, 마루폭, 나뭇결, 옹이 등 각양각색이다. 전문 건설자재는 가구나 벽지처럼 카탈로그나 샘플만 보고 판단하기 어렵다. 그 외 주방가구, 조명, 현관문을 비롯한 각실의 문, 하드웨어, 타일, 위생도기, 단지 내 조경, 운동시설에 이르기까지 수없이 많다. 더구나 지금은 사물인터넷(IoT)이 일반화되어 스마트폰으로 집안의 모든 것을 제어할 수 있는 시대이다. 가격은 물론이고 시험성적서, 트렌드, 실제 사용성은 어떤지, 기존 시공사례 중 문제가 된 곳이 있는지, 하자보수 이행능력은 충분한지 살펴야 할 것들이 넘친다. 만일 조합이 지정한 특정업체가 하자보수를 책임지지 못한다면 그 책임은 조합이 지게 된다. 이로 인해 조합이 해산하지 못하면 조합원의 부담도 계속된다. 모든 것을 고려하여 동일금액 대비 최선의 선택을 하기는 쉽지 않다. 그렇다고 이윤을 내는데 특화된 시공사를 비난할 수는 없고, 감리사도 우선 눈에 보이는 하자를 줄이는데 비중을 둘 뿐이다. 그래서 조합은 온전히 조합의 편에 설 전문가가 필요하다. 발주 조직 내에 설계를 관리할 인력, 공사비, 일정을 관리할 프로젝트 관리 인력, 즉 사업관리자(PM)가 그것이다. 재건축 사업의 PM(Project Management)은 조합의 의견을 반영하는 것이 아니라 대리해야 한다. 그 역할을 할 사람을 조합 내부의 전문가 중에서 정할 수 있으면 더 좋다. 내 집을 잘 짓고 내 돈을 아끼기 위해 일정수준 이상의 제품으로만 선택지를 만들면 재건축 사업에서 흔한 조합과 시공 사 간 분쟁을 크게 줄일 수 있다. 조합 자체 PM을 적극 활용한 조합은 자재에 대한 전문성을 갖게 되고, 이후 건설사에서 이런저런 문제를 제기해도, 공사비 증액 없이 대응한 경우가 많다. 조합원의 돈으로 짓는 아파트임에도 불구하고 조합원의 의사를 반영하기 위해서는 미리 준비해야 한다. 시공사의 제안대로 '고급형 강화마루'와 같이 모호한 기준의 항목 그대로 계약을 하고 시간을 보내면 조합에서 건설사에 자세한 사양을 요구해도 건설사는 들어주지 않을 사유를 수없이 얻게 된다. 뒤늦게 제품을 변경해도 제품의 차액만큼만 돈을 더 내는 게 아니다. 기존 자재 회사에 낼 위약금, 공사지연으로 인한 이자, 촉박해진 시간은 돈으로 환산할 수 없는 손해가 된다. /이수준 로이에아시아컨설턴트 대표
