금리인상-규제 예고...상가 시장 적신호

상가 분양시장에 적신호가 켜졌다. 연내 금리 인상이 예상되는 데다 임대업이자상환비율(RTI) 강화가 예고돼 있어서다. 이에 따라 소액자본 투자자는 시장 상황을 고려해 꼼꼼한 시장 조사 이후 투자해야 한다는 지적이다. 23일 부동산114 조사에 따르면 올 3분기에 65곳에서 상가가 공급됐다. 추석연휴, 여름휴가철 등 분양 비수기 영향으로 전 분기 대비 18% 가량 감소한 수치다. LH(한국토지주택공사)가 공급한 단지내상가도 올 2분기 13곳에서 3분기에 6곳으로 줄었다. 3분기 분양사업장 가운데 78%가 수도권이며 택지지구 비중이 높았다. 반면 중대형 공급이 증가해 점포수 기준으로는 4404실로 지난 분기 대비 15% 증가했다. 유형별로는 복합형상가 29곳, 근린상가 18곳, 단지내상가 16곳, 테마상가 1곳, 대형복합상가 1곳 순이다. 권역별로는 수도권 78%, 지방이 22%였다. 수도권에서는 위례, 동탄2, 하남미사 등 택지지구에서 상가분양이 많았다. 3.3㎡ 당 평균 분양가는 서울 4355만원에 이어 세종 3200만원, 충북 2999만원, 부산 2829만원, 경기 2821만원, 인천 2767만원 순이었다. 현재 상가시장의 문제로 공급과잉, 고분양가, 공실 장기화 등이 지적되고 있다. 대부분 분양사업자가 제시하는 수익률에 못 미치는 실정이다. 조성근 부동산114 선임연구원은 "신규 택지지구 내 상가 투자 시 분양사업자가 제시하는 '확정수익률'이나 '배후수요'만 믿기보다 상가 주변에 시기별 아파트 입주물량, 아파트 분양률, 주변 도로 및 지하철개통 여부 등을 점검해야 한다"고 조언했다. 그는 또 "공실 리스크가 낮은 은행이나 대형프렌차이즈 등 우량 임차인이 선입점한 상가를 분양받는 것도 고려해 볼만 하다"고 덧붙였다. 한편 소액자본으로 상가투자하려는 투자자는 주의가 요망된다. 금융당국이 임대업이자상환비율(RTI)을 1.25배에서 1.5배로 강화할 예정이어서 자기자본이 낮은 투자자에겐 진입장벽이 높아진다. 또한 미국 금리인상에 따라 국내 기준금리 역시 연내 인상 가능성이 높은 만큼 대출이자비용의 증가도 대비해야 한다.