[깡통전세 대란]<上>'안 사고 빌렸더니'…역전세·깡통전세 공포 확산
-전세가 하락에 역전세 나타나 '과열에서 급랭으로'. 정부의 9·13 대책 이후 주택 시장 분위기가 반전됐다. 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 것) 광풍이 불던 매매시장이 위축되고, 고공행진 하던 아파트값도 고개를 숙였다. 그러나 매매가와 전셋값이 동반 하락하며 '역전세', '깡통전세' 등 또 다른 우려가 불거지고 있다. 메트로신문이 미분양, 전셋값 하락, 세입자 피해 등의 문제가 산적한 전세시장을 점검해본다.<편집자주> 얼어붙은 주택시장에서 전세 거래가 꾸준히 늘고 있다. 지난해 다주택자 사이에서 갭투자가 성행하고, 매매가 상승을 감당하지 못한 수요자들이 임대로 눈을 돌린 영향이다. 정부의 잇따른 청약·매매 규제로 매매가와 전셋값이 동반 하락하자 재계약 시점의 전세가가 2년 전보다 밑도는 사례가 잇따르고 있다. '역전세', '깡통전세' 공포가 서울을 넘어 전국으로 확산되는 추세다. ◆ 매매거래 끊기고 전세거래↑ 19일 부동산 업계에 따르면 최근 주택 시장에서 매매거래가 절벽을 이룬 반면, 전세거래는 꾸준히 증가하고 있다. 서울부동산정보광장에 공시된 자료를 보면 지난해 서울 아파트 전·월세 거래량은 17만9739건으로 전년 17만1080건 대비 5.1% 늘었다. 집값이 급등하자 수요자가 상대적으로 저렴한 전세로 눈길을 돌리고, 투자자들은 갭투자를 통해 무리하게 집을 사면서 전세 거래가 늘어난 것으로 풀이된다. 국토교통부가 집계한 올해 1월 기준으로 봐도 아파트 전·월세 거래량(8만618건)은 작년 대비 16.9%, 아파트 외 주택(8만8163건)은 9.1% 각각 증가했다. 그중에서도 전세 거래량(10만2464건)은 전년 대비 18.9% 늘었다. 임대차 시장에서 전세가 차지하는 비중도 절반을 훌쩍 넘어선다. 수도권의 전세거래량은 6만7085건으로 전체 거래량의 61.6%를 차지했다. 서울은 총 5만4545건의 전·월세 거래 중 59.7%인 3만2578건이 전세 거래로 이뤄졌다. 업계에선 수도권에 새 아파트 입주가 크게 늘고, 등록 임대주택수가 늘면서 전세 거래가 증가했다고 보고 있다. 서울에선 1만 가구에 달하는 '송파 헬리오시티' 입주 영향이 지속되며 일대 매매가와 전셋값이 약세를 나타내고 있다. 올해도 전세공급 물량이 예년보다 크게 늘어날 전망이다. 부동산114에 따르면 올해 전국 입주 물량은 38만 가구다. 그중 서울 입주 예정 물량은 4만2936가구로 지난해(3만6596가구)보다 17% 가량 증가한다. 아울러 앞으로 매매시장이 장기 위축되면 매수·매도 관망세도 지속돼 전세 공급이 더 늘어날 것으로 보인다. ◆보증금 돌려줘야 하는데…전셋값 '뚝' 그러나 입주 물량이 증가하자 전셋값이 빠르게 떨어지고 있다. 부동산정보서비스 직방이 18일 국토교통부 아파트 실거래가격을 분석한 결과 지난해 기준 전세보증금이 2년 전보다 하락한 아파트가 전국 평균 38.6%로 집계됐다. 전국 아파트 10채 중 약 4채가 2년 전보다 전셋값이 떨어진 셈이다. 이에 따라 역전세, 깡통전세 우려가 나오고 있다. 전셋값이 계약 시점인 2년 전의 가격보다 내려가면 만기 때 전세금을 제대로 돌려받지 못하는 역전세난이 발생할 가능성이 커진다. 역전세란 전셋값 하락으로 집주인이 새 임차인을 구할 때 기존 세입자에게 전셋값 차액을 돌려줘야 하는 것을 말한다. 깡통전세란 담보 대출과 전세 보증금이 매매가를 웃도는 전세 형태를 뜻한다. 권역별로 보면 지방은 절반이 넘는 51.3%, 수도권은 29.7%가 2년 전 전셋값보다 낮은 가격에 전세 거래가 이뤄졌다. 2년 전보다 낮은 가격에 거래되는 아파트 비중은 2017년부터 빠르게 증가했다. 2016년 1·4분기에 이 비중은 전국 8.8%, 수도권 4.1%, 지방 17.5%였으며 한 해동안 증가폭도 1% 미만에 그쳤다. 그러다 지방은 2017년 1·4분기, 수도권은 같은 해 3·4분기부터 2년 전 대비 전셋값 하락 아파트의 비중 증가폭이 커졌다. 함영진 직방 데이터랩장은 전셋값 하락의 가장 큰 원인으로 '입주물량'을 꼽았다. 그는 "2017년 38만호, 2018년 44만호, 올해 38만호로 3년간 120만호가 입주하면서 공급 증가가 전세 수요를 상쇄하는 것을 넘어 전세 가격을 떨어뜨리는 효과가 나타나고 있다"며 "전세가격 하락 사례가 늘어나는 추세를 보이는 만큼 임차인 보호차원에서 시장 모니터링과 보증금 미반환 위험을 해소할 수 있는 방안을 준비할 필요가 있다"고 말했다.
