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산업>정책
[박상언의 부동산 원포인트] 연금받는 상가 투자

[박상언의 부동산 원포인트] 연금받는 상가 투자 필자는 1년에 몇 차례씩 열리는 창업박람회에 거의 빠짐없이 참가한다. 뜨는 업종을 파악하면 상가시장의 트렌드까지 알 수 있기 때문이다. 주택시장 전망이 여전히 불투명한 가운데 수익형 부동산인 상가에 투자문의가 꾸준하다. 매월 연금 처럼 안전하게 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산으로 점차 투자 패턴이 가속화되고 있는 것이다. 상가 투자에 앞서 기본적으로 주변 임대료 수준을 체크하고 상권이 꾸준히 성장하고 있는지를 살펴봐야 한다. 상가시장 회복 시기는 내수경기 회복 시기와 정확하게 일치하기 때문에 전체적인 부동산 경기의 흐름을 잘 파악하면서 투자하는 게 안전하다. 필자는 주변 상권의 빠른 변화를 파악하고 적절하게 대응하기 위해 젊은 혈기에 한겨울 새벽에도 경쟁 업소에 들러 벤치마킹한 적이 많을 정도로 열정적이었다. 상가 투자에 앞서 가장 중요한 것은 역시 상권 분석이다. 상권은 천차만별이라서 종류도 다양하다. 따라서 상가 투자에 있어 가장 중요한 핵심은 상권 분석을 통해 상가별 투자 전략을 세워야 한다는 것이다. 신설 지하철역으로 인해 상권이 급격히 변화된 경우를 예로 들어본다. 1990년대 중반까지도 중랑구나 구리, 남양주에 가려고 하면 지하철 회기역에서 내려 버스를 타고 들어가야 했다. 1호선 회기역은 지하철과 버스의 환승역으로 아침저녁으로 넘쳐나는 유동인구로 인해 아무 업종이나 시작하면 대박이었다. 하지만 이후 지하철이 중랑구와 구리까지 연결되면서 지하철 회기역 일대는 머무르지 않고 단지 지나가는 상권으로 변해 쇠락했다. 물론 상권의 변화를 미리 알고 다른 지역으로 재빨리 이전해 더 크게 성공한 분들도 있었다. 하지만 대부분의 상인들은 장사가 안 돼 사업을 접었고 그중에는 부도를 맞고 이혼한 분들, 사업 실패로 인한 우울증으로 자살한 분들까지 생겨났다. 건물주들이 가장 선호하는 임차인은 커피숍과 대형 제과, 화장품 등 프랜차이즈 업종들인데 그중에서 카페가 단연 인기다. 아무래도 다른 업종들보다 외관상 좋아 보여 임대료를 더 받을 수 있어 건물값어치도 올라가고 건물자체도 깨끗하게 유지되기 때문이다. 최근에는 집을 개조해 커피숍을 차리는 사람도 있다. 운이 좋으면 가시성이 좋은 대로변 상가에 투자시, 대기업이나 프랜차이즈 업종이 들어오면 임대료를 두 배 이상 받을 수도 있다. 계약서에 권리금이라는 항목이 없어 권리금 대신 임대료를 2배 이상 지불, 홍보용으로 운영해도 전략 매장으로 충분한 역할을 하기 때문이다. 업종별로는 약국, 편의점, 제과점 등이 좋다. 김영란법 타격으로 꽃가게나 한식점, 노래방,마사지등 2·3차 업종 등은 임대료가 낮춰질것으로 전망된다. 국내외 경기 불안 요소, 금리 불안, 인터넷 등 오픈마켓 시장과의 경쟁, 대형마트나 경쟁업소의 출연 등 상가시장의 위협적인 요소들도 사전에 살펴봐야 한다. 실제 자영자들은 장사가 안된다. 한국의 자영업자 비율은 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 4번째로 높다. 하루에 한국사람들이 여섯끼를 먹어야 자영자들이 먹고 사는 시대다. 자영업자가 너무 많아 제대로 수익을 올리기 힘든 구조인 것이다 통계청에 따르면 커피숍ㆍ치킨집ㆍ호프집 등의 업종은 1년 생존율이 50%를 약간 웃돈다. 절반은 1년도 못 버티고 문을 닫았다는 의미다. 한 집 걸러 치킨집, 커피집이 우후죽순 생겨나면서 결국 기존 점포들끼리 '치킨게임'을 할 수밖에 없는 구조가 됐기 때문이다 하지만 상가 권리금은 오히려 오르는 것을 볼 때 금리가 현수준보다 3배 이상 오르지 않는 한 상가시장에 대한 인기는 계속 될 수밖에 없다. /유엔알컨설팅 대표

2016-10-26 16:50:11 박승덕 기자
금융현장 검사·제재개혁 2차 조사, 체감·만족도 높아져

금융당국이 지난 1년여 간 추진해 온 검사·제재개혁이 현장에 제대로 뿌리내리고 있는지 확인하기 위해 최근 심층 실태조사를 실시한 결과 관련인들의 체감도와 만족도가 대체로 높은 것으로 나타났다. 금융회사 임직원에 대한 제재시효 법제화에도 긍정적인 반응이 많았다. 26일 금융위원회는 지난 8월 12일과 16일 이틀 간 한국갤럽을 통해 올 상반기 금융감독원 검사를 받은 금융회사 검사팀(내국계 10명, 외국계 4명)과 금감원 검사역(6명) 등 20명을 대상으로 심층 인터뷰한 결과 지난해 11월 1차 조사에 비해 검사·제재개혁에 대한 전반적인 체감도와 만족도가 높아진 것으로 파악됐다고 밝혔다. 금융위는 "이번 조사에서 1차 조사 당시에 비해 참여자들이 한층 더 구체적으로 평가하고 적극적으로 의견을 개진하는 경향을 보였다"며 "개혁의 성과와 영향에 대해서도 좀 더 긍정적으로 평가했다"고 전했다. 이어 "건전성 검사 구분 실시, 확인서·문답서 폐지 등 검사개혁이 본격 시행되어 현장에 적용되고 금전제재 강화 등 제재개혁도 법제화가 계획대로 진행됨에 따라 개혁 초기의 의구심이 해소되고 검사·제재개혁의 현장 체감도가 높아진 데 기인한 것으로 판단되다"고 덧붙였다. 금융위는 특히 개혁추진 초기 단계에서 시행된 과제의 체감도가 높았고 현재 법 개정을 추진 중인 제재개혁 과제가 완료되어 시행될 경우 개혁에 대한 체감과 만족도가 배가될 것으로 기대했다. 다만 제도개선 사항이 현장에 완전히 안착하려면 시행 과정에서 지속적인 보완과 소통 노력이 필요한 것으로 평가했다. 금융위 관계자는 "그간 일관되게 추진해 온 검사·제재개혁의 실효성을 제고하기 위해 관련 법률과 하위법규 개정을 속도감 있게 추진하겠다"며 "또한 이해가 부족한 일부 사항에 대해선 홍보와 관련 교육을 강화하는 등 금융시장의 신뢰 확보를 위한 노력을 지속적으로 전개하겠다"고 말했다.

2016-10-26 15:30:11 이봉준 기자
주금공, 4분기 적격대출 2조원 추가 배정

주택금융공사(HF)는 연말까지 적격대출이 차질 없이 공급될 수 있도록 4분기 총 2조원을 추가 배정했다고 26일 밝혔다. 주금공 관계자는 "은행별 수급상황 등을 고려해 필요 시에는 추가배정도 검토할 예정"이라고 말했다. 지난 19일 현재 적격대출 공급액은 16조4000억원 수준이다. 연말까지 탄력적으로 공급한도를 운영해 실수요층의 자금 이용에 불편이 없도록 노력한다는 계획이다. 적격대출 한도를 배정받은 기관은 SC은행, 우리은행, 신한은행, 하나은행, 농협은행, 기업은행, 씨티은행, 수협은행, 부산은행, 경남은행, 대구은행, 광주은행, 교보생명, 흥국생명 등 총 14개 기관이다. 주금공에서 실시한 추가배정 의향조사 결과 한도배정을 희망한 기관에 한해 배정이 이루어졌다. 적격대출은 대출받는 시점의 금리가 만기까지 변동되지 않는 순수 고정금리 주택담보대출이다. 시중은행이 대출상품을 판매하면 주금공이 해당 대출자산을 사오는 방식으로 운영한다. 주금공 관계자는 "고객이 한도배정을 요청하지 않은 은행 등에 찾아가는 경우 타 기관으로 고객을 안내할 수 있도록 은행과 협조하고 주금공 콜센터를 통해서도 취급기관을 안내할 방침"이라고 전했다.

2016-10-26 11:39:43 이봉준 기자
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가계 빚 부담에 허리띠 조이는 서민들…가계경기전망 악화

급증하는 가계 빚에 부담을 느낀 소비자들이 지출을 줄이면서 가계 경기전망이 지난달보다 악화된 것으로 나타났다. 26일 한국은행이 발표한 '2016년 10월 소비자동향조사 결과'에 따르면 이달 중 소비자심리지수(CCSI)는 101.9로 전달 101.7 대비 0.2포인트 소폭 상승했다. CCSI는 기준선인 100을 넘으면 경제 상황에 대한 소비자들의 심리가 장기평균보다 낙관적임을 의미한다. CCSI는 지난 5월 99.2, 6월 98.8, 7월 100.9, 8월 101.8, 9월 101.7로 큰 변동 없이 100 언저리를 맴돌고 있다. 부문별로 살피면 가계의 6개월 후 경기전망을 보여주는 향후경기전망CSI는 80으로 전달 83보다 3포인트나 떨어졌다. 취업기회전망CSI, 임금수준전망CSI, 가계부채전망CSI도 각각 79, 113, 98로 전달과 비교해 1포인트씩 떨어졌다. 한은 경제통계국 통계조사팀 주성제 과장은 "이달 전반적으로 소비자들의 향후 경기·취업기회·임금수준·가계부채 등 전망이 전달 대비 낮아졌다"고 설명했다. 생활형편전망CSI나 소비지출전망CSI는 각각 98, 107로 전달과 같았다. 현재경기판단CSI도 72로 전달과 같은 수준을 유지했고 가계저축전망CSI, 현재가계부채CSI, 물가수준전망CSI 등도 마찬가지로 전달과 변동이 없었다. 다만 현재생활형편CSI(92), 가계수입전망CSI(101), 현재가계저축CSI(90) 등은 각 1포인트 상승했다. 주택가격전망CSI는 114로 전달 112에서 2포인트 오르며 주택가격이 상승할 것으로 보는 소비자가 많은 것으로 분석됐다. 지난 1년간 소비지물가상승률에 대한 인식을 보여주는 물가인식과 향후 1년간 소비자물가상승률 전망을 나타내는 기대인플레이션율은 각각 2.4%, 2.5%로 전달과 변동이 없었다. 앞으로 1년간 소비자물가 상승에 영향을 미칠 주요 품목으로는 공공요금(52.3%), 집세(44.2%), 공업제품(36.3%) 등이 꼽혔다. 한편 이번 조사는 지난 12∼19일 전국 도시의 2200가구를 대상으로 진행됐고 이 중 2013가구가 응답했다.

2016-10-26 11:32:26 이봉준 기자
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삼호가든3차, 디에이치 2호 브랜드 아파트로 재탄생

현대건설이 지난 8월 진행한 '디에이치' 브랜드의 두 번째 론칭 사업이 본격화된다. 삼호가든3차는 수주단계부터 '디에이치' 브랜드를 적용해 수주한 사업지다. 삼호가든3차는 서초구 반포동의 424가구로 835가구의 디에이치 브랜드 아파트로 재탄생한다. '삼호가든3차' 재건축사업은 지난 5월 조합원 분양신청 이후 관리처분계획 수립과정에서 내홍을 겪다가 최근 재개됐다. 현대 삼호가든3차 재건축사업 조합은 "조합장 직무대행 체제에서 시공사로 선정된 현대건설과 상호협력을 통해 연내 관리처분을 목표로 사업을 추진중"이라고 26일 밝혔다. 이 단지는 디에이치 강남 최초·최대·유일이라는 점을 강조한다. 삼호가든3차는 강남 최초 비정형(곡선) 외관과 문주, 강남 최초 에너지 하이 세이브 시스템과 강남 최초 TEEMS & HERV 시스템을 탑재한다. 에너지 하이 세이브 시스템은 현대건설이 국내 최초로 공동주책 에너지효율등급 '1++' 인증을 받은 에너지 절감 시스템이다.또 한 TEEMS(폐열 회수 환기시스템) & HERV(에너지·환경 관리)는 환기 분야 최초로 녹색기술 인증을 취득한 시스템이다. 현대건설 관계자는 "첫 디에이치 브랜드 아파트로 선보여진 '디에이치 아너힐즈'가 개포지역 랜드마크로 2호 디에이치 사업 문의가 들어오고 있다"며 "삼호가든3차에 디에이치 2호 사업이 진행되는 만큼, 이를 계기로 디에이치가 강남 재건축 시장을 이끌어가는 브랜드로 자리잡을 수 있게 하겠다"고 말했다.

2016-10-26 11:32:20 이규성 기자
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상가 청약 열기 '후끈'...경쟁률 최고 980대1 등장

길 잃은 시중 유동자금이 아파트 단지내 상가 청약 열기를 더욱 부채질하고 있다. 지난 21일 청약 접수한 서울 금천구 독산동 롯데캐슬 골드파크 3차의 상업시설인'마르쉐 도르 애비뉴' 견본주택에는 4일간 1만여명이 방문, 아파트 못지않은 분양열기를 보였다. '마르쉐 도르 애비뉴'는 4400여가구의 '롯데캐슬 골드파크' 복합단지 내 최대 규모로 중심입지에 들어서는 상업시설이다. '마르쉐 도르 애비뉴'는 서울시 금천구 독산동 441-14번지 일대에 3차 단지(1236가구)의 지하 1~지상 2층, 195개 점포 규모로 조성된다. 200m의 테라스형 카페거리, 축구장 크기(폭 40m)의 중앙광장 등으로 시흥대로변에 위치한다. 입점은 2018년 10월 예정이다. '마르쉐 도르 애비뉴'는 195개 점포 모집에 8000여건이 접수해 '마르쉐 도르 애비뉴' 청약접수 결과 최고 980대 1의 경쟁률, 평균 40대 1의 경쟁률을 기록했다. 지상 1층 높이에 조성되는 B21(부동산) 호실의 경우 980건이 접수, 지난해 공급된 2차 단지 상업시설 '마르쉐 도르'의 최고 경쟁률인 595대 1보다 높았다. 상가에 투자자들의 관심이 몰리는 가장 큰 이유는 가계부채대책 등으로 주택시장이 위축될 가능성이 높아짐에 따라 길 잃은 시중 유동자금이 수익성 부동산으로 몰린 때문으로 풀이된다. 지난해 들어 안정세를 보이던 상가 분양가는 올해 3분기 다시 급등세다. 부동산114에 따르면 올 3분기 분양 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 2558만원으로 집계됐다. 지난해 같은 기간(3.3㎡당 2417만원)과 전분기(3.3㎡당 2101만원)보다 각각 5.8%, 21.7% 높은 수치다. 유형별로 테마형상가가 3.3㎡당 5205만원, 복합형상가 3.3㎡당 3082만원, 복합상가 3.3㎡당 3050만원, 근린상가는 3.3㎡당 2588만원, 아파트 단지내상가가 3.3㎡당 1782만원으로 모두 전분기보다 높다. 지난해 1분기(3.3㎡당 2679만원)를 기점으로 지속해서 하락하던 상가의 평균 분양가가 올 3분기 크게 뛰어오른 것은 수도권 주요 택지지구 내 상가의 공급 비중이 늘어서다. 이에 상가 관계자들은 "상가 투자 수요자라면 조급하지말고 차분하게 판단하는 것이 중요하다"고 권고한다.

2016-10-26 10:56:07 이규성 기자
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26·27일 IADI 연례 컨퍼런스 개최…글로벌 금융위기 재발 가능성 진단

예금보험공사는 23일부터 28일까지 서울 신라호텔에서 국제예금보험기구협회 IADI의 제15차 연차총회 및 연례 컨퍼런스를 개최한다고 26일 밝혔다. IADI는 지난 2002년 5월 스위스 바젤에서 창설된 국제기구로서 예금보험제도 관련 국제기준과 지침을 마련하고 관련 정책을 개발·연구한다. 예보는 IADI 창립회원이며 곽범국 예보 사장은 IADI 집행위원으로 활동하고 있다. 이번 컨퍼런스에는 전 세계 예금보험기구 기관장과 국제기구 주요 인사를 비롯 총 67개국 84개 회원기구로부터 200여 명이 참가한다. 참가자들은 글로벌 금융위기의 재발가능성을 진단하고 위기 시 선제적 대응기구로서 예금보험기구의 역할에 대해 논의한다. 이날 개회식에선 곽범국 예보 사장의 환영사와 토마스 호닉 IADI 의장 개회사, 정은보 금융위원회 부위원장 축사, 윤중현 전 기획재정부 장관의 기조연설이 진행된다. 이어 금융회사의 자발적 건전경영 유도와 예금보험기구의 대내외 위기대응체계, 금융위기 대응 비상자금 조달체계 사전 구축 등을 주제로 각국 예보 대표들의 발표와 논의의 장이 펼쳐진다. 27일 컨퍼런스 2일차에는 윌리엄 화이트 OECD 경제개발검토위 의장과 입테카르 하산 미국 포드햄 대학 교수가 기조연설을 한다. 특히 화이트 의장은 '초양적완화 정책 진단 및 정부와 예보의 역할'을 주제로, 하산 교수는 '2008년도 글로벌 금융위기를 통해 바라본 바람직한 예금보험제도 설계'를 주제로 연설한다. 예금보험기구의 위기극복 경험을 주제로 저지 프루스키 전 IADI 의장, 쥬세페 보꾸치 이탈리아 예보 사장, 전선애 중앙대 국제대학원장 등의 발표와 논의도 진행된다. 한편 지난 23일부턴 IADI 내 연구소위원회, 상임위원회, 지역위원회 등이 순차적으로 개최되고 있다. 특히 P&A 연구소위원회는 예보가 의장국으로 되어 있는 위원회로, 이번 회의에선 P&A 사례 및 통계분석 결과를 발표하고 향후 연구방향을 설정했다. 지난 25일 열린 집행위원회에는 곽범국 예보 사장이 집행위원자격으로 참여해 IADI 지배구조 개선과 연수자문제도 개선 관련된 내용을 논의했다. 또 곽 사장은 2016년 올해의 예보기구상 수상 기구 심사위원으로 특별 위촉돼 심사에 참여했다. 예보 관계자는 "이번 연차총회에 참석한 각국 예보기구와 개별 협력 관계 증진을 위해 노력하고 있다"며 "최근 예보 제도를 도입한 라오스와 예보 제도 도입을 추진 중인 캄보디아 정부 관계자를 초청해 양국과 예보 제도 도입 관련 구체적 자문 방안에 대해 논의했으며 그간 예보의 해외지식공유사업을 통해 예보제도 노하우를 활발하게 전수해 온 인도네시아·베트남·말레이시아 예보와 MOU를 갱신 체결했다"고 전했다. 그는 또 "27일에는 카자흐스탄 예보의 요청으로 MOU를 체결할 예정"이라며 "이를 통해 예보가 상호 정보공유, 임직원의 정기적 교류 등을 기반으로 향후 민간 금융회사의 상호진출 확대에도 일조할 것으로 기대한다"고 덧붙였다.

2016-10-26 09:35:50 이봉준 기자
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곽범국 예보 사장 "예금자보호제도 금융위기 해결 만병통치약 아냐"

"예금자보호제도가 금융위기 해결을 위한 만병통치약은 아니다. 금융위기를 효율적으로 대응하기 위해선 예금자보호제도 도입 외에도 금융회사의 자발적인 건전경영을 유도하는 등 다양한 선결과제가 필요하다." 곽범국 예금보험공사 사장은 26일과 27일 양일간 서울 신라호텔에서 열리는 국제예금보험기구협회 IADI의 제15차 연차총회 및 연례 컨퍼런스에서 '금융위기에 대한 선제적 대응'을 주제로 논하며 이 같이 밝혔다. 곽 사장은 이날 환영사를 통해 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 올해로 약 8년이 지났지만 세계경제가 금융위기 이전의 성장세를 회복하지 못한 채 장기 정체가 고착화되고 있다고 진단했다. 그는 "금융위기 이후 발생 원인에 대한 다양한 분석이 이뤄져 왔다"며 "이를 바탕으로 경기부양을 위한 각국의 양적완화 정책, 대형금융회사 감독 및 규제를 위한 국제공조 강화 등 다양한 해결책이 제시됐지만 안타깝게도 세계경제는 장기 정체가 고착화되고 있는 모습"이라고 말했다. 곽 사장은 또 "최근 10년 사이 세계 각국이 금융시장 안정을 위해 바젤Ⅲ 도입에 따른 은행 건전성 규제 강화, 시스템적으로 중요한 금융회사(SIFIs)에 대한 정리절차 개선, 비상계획 마련 등 다양한 정책을 실시했다"며 "이 외 다수의 국가들이 예금보호한도를 확대하고 예금대지급 기간을 단축하는 한편 예금보험기구의 부실금융회사 정리 기능 및 권한을 확대해 왔다"고 했다. 그는 이어 "이 같은 변화는 예금자보호제도가 금융위기 극복 및 금융시장 안정에 크게 기여했다는 각국의 정책적 판단이 뒷받침되었기 때문일 것"이라며 "지난 2008년 이후 무려 29개국이 예금자보호제도를 신규 도입했다는 통계만 보더라도 이 같은 사실을 알 수 있다"고 강조했다. 곽 사장은 다만 예금자보호제도가 금융위기 해결을 위한 만병통치약은 아니라고 단언하며 금융위기를 효율적으로 대응하기 위해선 예금자보호제도 도입 외에도 다양한 선결과제가 존재한다고 설명했다. 그는 "금융위기를 예방하기 위해선 금융회사의 자발적 건전경영을 유도하고 대내외 기관과 유기적인 위기대응 체계를 구축해야 한다"며 "위기 해결에 적합한 예금자보호기금 비상조달 체계는 어떠한 형태인지에 대해 이번 컨퍼런스에서 참석자 분들의 고견을 듣고 싶다"고 말했다. 한편 이번 컨퍼런스에는 전 세계 예금보험기구 기관장과 국제기구 주요 인사를 비롯해 총 67개국 84개 회원기구 200여 명이 참가했다. 참가자들은 글로벌 금융위기의 재발가능성을 진단하고 위기 시 선제적 대응기구로서 예금보험기구의 역할에 대해 논의했다. 이날 개회식에선 곽범국 예보 사장의 환영사에 이어 토마스 호닉 IADI 의장 개회사, 정은보 금융위원회 부위원장 축사, 윤중현 전 기획재정부 장관의 기조연설이 진행됐으며 27일에는 윌리엄 화이트 OECD 경제개발검토위 의장과 입테카르 하산 미국 포드햄 대학 교수가 기조연설을 한다. 특히 화이트 의장은 '초양적완화 정책 진단 및 정부와 예보의 역할'을 주제로, 하산 교수는 '2008년도 글로벌 금융위기를 통해 바라본 바람직한 예금보험제도 설계'를 주제로 연설한다. 예금보험기구의 위기극복 경험을 주제로 저지 프루스키 전 IADI 의장, 쥬세페 보꾸치 이탈리아 예보 사장, 전선애 중앙대 국제대학원장 등의 발표와 논의도 진행된다.

2016-10-26 09:35:35 이봉준 기자