눈치빠른 '강남 부자', 규제 피해 해외 부동산펀드로?
#. 50대인 박 모씨는 130억원대의 현금과 운용자산을 보유한 큰 손이다. 그는 물려받은 자산과 부동산·대체상품 투자로 생활하는 '위험 중립형' 투자자로 분류된다. 그는 최근 부동산 갭투자를 위해 부동산 중개업소를 찾았다가 마음을 접었다. 대학생까지 부동산을 찾아 "얼마면 투자가 가능하냐"는 소리를 듣고 부동산도 끝 물이라는 판단에서다. 고심 끝에 은행 프라이빗뱅커(PB)를 찾았다. "사모 부동산펀드에 투자하면 직접투자보다 안정적으로 수익을 낼 수 있다"는 권유에 10억원 가량을 투자하기로 했다. 나올 때마다 품절녀가 된다. 해외 부동산 펀드 얘기다. 저금리 시대에 '고수익'이란 이름을 내 거는 사모펀드는 출시하자마자 투자처에 굶주린 강남 '슈퍼리치'들에게 불티나게 팔려 나가고 있다. 일반을 대상으로 한 공모펀드와 달리 300억~500억원 안팎의 자금으로 운용되기 때문에 단기간에 '치고 빠지기식'의 운용이 가능하다는 점도 장점으로 꼽힌다. 일부에선 자본시장으로 퍼진 부동산 광풍을 걱정하는 목소리도 있다. 투자 기간이 긴 부동산 투자 특성상 회수(exit) 가능 시점인 5~10년 뒤에는 수익률이 더 떨어질 수 있다는 전망도 나온다 2일 금융투자협회에 따르면 7월 말 기준 해외 부동산펀드 설정 잔액은 25조7966억원에 달한다. 지난해 11월 20조원(20조1031억원)을 넘어선 이후 꾸준한 증가세다. 올해 신규 펀드 조성액도 4조9049억원에 달한다. 매달 7000억원 가량의 뭉칫돈이 들어왔다는 얘기다. ◆부동산펀드 설정액 25조7900억 특히 해외부동산펀드는 판매 한도가 조기에 소진될 만큼 인기다. 지난달 신한은행 부동산투자자문센터가 판매한 영국 센즈베리 물류센터 투자펀드는 선보인 지 8일 만에 목표액인 215억원을 모두 모았다. 앞서 출시한 벨기에 유럽의회 오피스, 미국 항공우주국(NASA) 오피스까지 합하면 올들어 신한은행이 모집한 해외부동산 펀드규모는 700억원을 웃돈다. 미래에셋자산운용은 호주 캔버라에 위치한 2857억원 규모의 오피스 빌딩에 투자하는 '미래에셋맵스호주부동산2호'를 출시해 이틀 만에 완판했다. 캔버라 정부기관이 밀집한 지역 중심부에 위치한 이 건물은 호주 교육부가 2025년 5월까지 장기 임차하기로 계약돼 있는 데다 매년 3.35%의 임대료 상승 조건까지 포함돼 있어 관심을 끌었다. 미국 애틀랜타 소재 프라임 오피스 빌딩에 투자하는 '미래에셋맵스미국부동산11호'는 지난 6월 예약 판매(1470억원) 1주일 만에 조기 판매가 마감됐다. 목표 배당수익률은 연 6%다. KB증권도 최근 LB자산운용의 'LB영국전문투자형사모부동산투자신탁 제5호'가입 예약을 받았다. 적은 돈으로 부동산에 투자해 은행 금리보다 높은 수익을 내는 부동산펀드에 대한 관심이 뜨겁다. 초저금리 시대에 마땅히 돈 굴릴 데가 없어서다. 하지만 경고의 목소리도 나온다. 정부가 잇따라 부동산대책을 내놓으며 투기세력을 잡겠다고 벼르고 있어서다. 대박 칠 찬스일까. 쪽박 찰 막차일까. 매력적인 만큼 신중해야 한다는 게 전문가들의 설명이다. ◆"대체투자 자산 리스크 관리해야" 미국 금리인상 속도가 빨라지면 부동산 거품이 일시에 꺼질 수 있기 때문이다. 또 해외 대체투자의 경우 환율 및 투자지역의 경제여건 변동 등 대외적 위험이 상존하다는 지적이 나오고 있다. 부동산의 경우 되팔 때 매수자가 나타나지 않으면 환매도 쉽지 않다는 점도 고려해야 한다. 한국은행 금융안정국의 이장욱 과장은 '국내 대체투자 현황 및 시사점'이란 보고서에서 "투자자 및 자산운용사 모두 대체투자 자산에 대한 위험 관리를 강화해야 한다"며 "대체투자는 전통적 투자대상보다 유동성이 낮고 위험이 커 거시경제 충격이 발생하면 높은 손실이 우려된다"고 말했다. 특히 부동산 간접투자는 오피스텔 등의 공실률 상승으로 수익률이 하락했고 해외 대체투자의 경우 환율 변동, 투자지역의 경제여건 등 위험성이 확대되고 있다고 지적했다. 실제 미국 캘리포니아 공무원연금의 경우 금융위기 당시 부동산경기 침체 영향으로 부동산 자산에서 -47.9%에 달하는 대규모 투자손실률을 기록한 바 있다. 자본시장연구원 박신애 선임연구원은 "최근 해외투자펀드의 양적 성장에도 불구하고 부동산 등 실물자산펀드로의 쏠림현상에 대한 우려의 목소리가 제기되고 있어 향후 투자 유형의 다각화가 필요한 시점"이라고 지적했다. <해외 부동산펀드 설정액>(단위:억원)
--------------------------------------------
일자 구분 부동산
------------------------------------------------
2017-07-31 공모 14,664 사모 243,302
2017-06-30 공모 13,181 사모 240,912
2017-05-31 공모 13,256 사모 234,841
2017-04-28 공모 13,315 사모 227,444
2017-03-31 공모 13,356 사모 219,778
2017-02-28 공모 10,322 사모 214,823
2017-01-31 공모 10,373 사모 209,763
2016-12-30 공모 10,442 사모 198,475
2016-11-30 공모 10,546 사모 193,130
2016-10-31 공모 10,584 사모 185,288
2016-09-30 공모 10,581 사모 183,429
2016-08-31 공모 7,636 사모 173,482
2016-07-29 공모 7,926 사모 167,056
2016-06-30 공모 7,911 사모 151,083
2016-05-31 공모 7,936 사모 146,533
2016-04-29 공모 7,947 사모 141,476
2016-03-31 공모 8,035 사모 130,980
2016-02-29 공모 8,073 사모 126,688
2016-01-29 공모 8,117 사모 117,415
-----------------------------------------------
자료=금융투자협회
