[8·2 부동산 대책/전문가 진단] 부동산 시장 과열 잡힐까

지난 '6·19 부동산 대책' 이후 약 한달 보름만에 문재인 정부의 '8·2 부동산 대책'이 나왔다. 이번 대책은 세제·금융·청약제도 등을 통해 투자를 목적으로 한 다주택자의 시장유입을 억제하고 실수요자를 위한 주택 공급을 확충하겠다는 포석이다. 집은 투자가 아닌 거주의 대상이라는 정부의 입장을 다시 한 번 강조한 것. 업계에서는 투기과열지구와 투기지구 지정, 자금조달계획 신고 의무화 등 고강도 규제가 포함된 만큼 시장에 단기적으로 영향이 있을 것으로 예상하면서도 대책의 장기적인 효과에 대해선 의문을 던졌다. 또 이번 대책이 수요억제에만 초점을 맞춰 의도치 않은 부작용을 불러올 수도 있다는 우려도 나오고 있다. 정부는 2일 관계부처 합동으로 '주택시장 안정화 방안'을 발표했다. ▲과열지역에 투기수요 유입 차단 ▲실수요 중심의 주택수요 관리 강화 ▲투기수요에 대한 조사 강화 ▲서민주택 공급 및 실수요자 청약제도 정비 등을 골자로 한다. 정부는 이번 대책을 통해 주택 정책을 경기조절 수단이 아니라 서민 주거안정과 실수요자 보호를 최우선 가치로 삼겠다고 공언했다. 과거 참여정부의 '8·31 대책' 등 수요조절 규제책으로 쓰였던 투기과열지구 및 투기지역 지정, 다주택자 양도세 중과, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화, 청약 관련 규제 등이 다시 부활했다. 전문가들은 정부가 투기과열지구와 투기지구 중복지정을 통해 부동산 가격을 반드시 잡겠다는 의지를 드러냈다고 평가했다. 다주택자에 대한 세제를 대폭 강화하고, 주택담보대출이나 집단대출 등 대출 규제를 강화하는 등 강력한 수요 규제로 인해 주택 투자 욕구가 사전에 차단되면서 주택 구매 수요도 줄어들 것이라는 전망이다. 김미경 주택산업연구원 책임연구원은 "투기과열지구와 투기지구의 중복 지정, 양도소득세 강화 등 전체적으로 예상보다 강하게 나온 거 같다"며 "현재 상황에서 나올 수 있는 규제는 거의다 나왔다고 본다"고 평가했다. 권일 부동산인포 리서치 팀장은 "강도 높은 내용들이 많이 포함돼 있다"며 "투기수요나 가수요를 제한하는 데 효과가 예상이 되고 재건축·재개발 정비사업과 관련한 부분도 담겨있기 때문에 최근 과도하게 올랐던 지역들에 대한 제어가 충분히 가능할 것으로 예상된다"고 설명했다. 또 다른 부동산 전문가도 "최근 집값 상승은 정비사업을 통해 연결되는 경우가 많았기 때문에 투기과열지구 지정에 따라 재건축 지위 양도가 금지된 것이 가장 타격이 클 것으로 본다"며 "갭투자 등 가수요도 사라지면서 당분간은 시장에 영향을 줄 수 있을 것으로 전망한다"고 말했다. 다만 일각에서는 이번 대책이 수요억제에만 초점을 맞춘 만큼 장기적인 효과에는 한계가 있을 수 있다는 우려도 나온다. 6·19 대책과 마찬가지로 공급에 대한 부분을 명확하게 제시하지 못했기 때문에 가격 안정화 효과를 보기 힘들 수 있다는 지적이다. 또 다주택자에 대한 양도소득세 중과 등이 가져올 부작용 등을 우려하는 목소리도 있다. 김 책임연구원은 "현재 시장상황이 계속 올라가는 추세를 타고 있기 때문에 대책이 나왔다고 하더라도 지속될지에 대해서는 의문이 든다"며 "시중의 유동성이 너무 풍부하고 주택을 사면 오른다는 심리가 여전하기 때문에 급격한 가격하락으로는 바로 이어지지 않을 것으로 예상한다"고 말했다. 유정석 단국대학교 부동산학부 교수는 "양도소득세라는 것은 매물을 내놓을 때 내는 것이다보니 중장기 보유가 가능한 자산가들이 거래를 중단하면서 정부의 의도와는 다르게 주택 공급이 늘어나지 않을 가능성도 있다"며 "또 호가가 낮아져도 이번에는 수요자가 관망세를 나타내면서 거래가 이뤄지지 않는 거래실종 현상도 발생할 수 있다"고 지적했다. 유 교수는 또 "이번 대책에 투자수익률을 낮추는 방안들이 다수 포함되면서 집주인들이 낮아진 수익률을 세입자에게 전가시키는 조세부담 귀착 현상이 나타날 수 있다"며 "이 경우 결국 세금을 부담하는 주체들은 대출끼고 주택시장에 들어온 중산층 이하의 그룹이 될 가능성이 크다"고 말했다.