올해 부동산 시장 돌아보니…"집값 잡기 총력전"

-부동산114, 2018 부동산 시장 10대 이슈 꼽아…재초환·부동산 정책 등 눈길 올해 부동산 시장은 그 어느 때보다도 큰 관심을 받았다. 정부의 각종 대책에도 서울을 중심으로 크게 오른 집값이 좀처럼 진정되지 않았기 때문이다. 정부는 양도소득세 중과, 보유세 개편, 재건축 초과이익환수제 부활, 9·13 대책 등을 통해 부동산 시장을 잡기 위해 총력전을 벌였다. ◆상반기는 재초환 부활·양도세 중과 부동산114는 17일 이런 내용을 담은 '2018년 부동산시장의 10대 이슈'를 발표했다. 올해 초 부동산 시장의 뜨거운 감자는 재건축 규제였다. 8·2 부동산 대책으로 도입된 조합원 지위 양도 금지에 이어 6년 만에 재건축 초과이익환수제(재초환)가 부활하면서 규제의 문턱을 높였다. 재초환은 조합이 억은 이익이 1인당 3000만원이 넘으면 초과 금액의 10∼50%를 부담금으로 내는 제도다. 정부가 공개한 강남권 재건축 단지에 부과될 예상 부담금은 조합원 1인당 평균 4억3900만원으로 추산됐다. 최고 8억원이 넘는 단지도 나왔다. 이어 2월에는 재건축 안전진단 평가 항목에서 구조 안전성의 가중치를 확대(20%→50%)하는 내용을 담은 '재건축 안전진단 기준 정상화' 대책이 발표됐다. 재건축 사업의 첫 단계인 안전진단 기준을 강화한 것이다. '로또 청약'도 올해 분양 시장을 뜨겁게 달궜다. 공공택지 분양가 상한제 적용과 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 통제로 신규 분양가격이 시세보다 낮게 책정되면서 당첨만 되면 수억원의 시세차익을 거둘 수 있다는 인식이 퍼졌다. 대표적인 곳이 지난 3월 분양한 서울 강남구 '디에이치자이 개포'다. 이 단지는 3.3㎡당 분양가가 약 4200만원에 달했지만, 인근 시세가 5000만원 넘게 형성돼 '강남 로또'라고 불렸다. 4월 1일부턴 다주택자 양도세 중과 조치가 시행됐다. 다주택자가 조정대상지역 내 집을 팔 경우 6∼42%의 기본세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트를 추가 적용받게 됐다. 이후 주택 거래량이 확연히 감소했다. 3월까지 양도세 부담을 피하려는 거래가 급증해 서울 아파트 매매가 역대 1분기 최다를 기록했지만, 4월 이후 급감해 2분기 거래량은 전년 같은 기간보다 49%, 전분기보다 53% 줄었다. 하지만 '매물 잠김 현상'이 나타나 수급 균형이 깨지면서 가격은 집값 불안의 불씨로 작용하게 됐다. ◆하반기는 9·13 대책이 정점 하반기 첫 이슈는 종합부동산세 개편이다. 재정개혁특별위원회는 지난 7월 초 종합부동산세 개편 권고안을 확정 공개했고, 이를 토대로 정부는 '종합부동산세 개편안'을 발표했다. 고가·다주택자를 중심으로 누진과세를 강화하는 게 핵심이다. 그러나 예상보다 규제 강도가 약하다는 시장 반응과 평가가 이어졌고, 정부는 9·13 대책에서 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 종합부동산세 최고 세율을 최고 3.2%로 중과하고 기존에 없던 과표 3억∼6억원 구간을 신설하는 등 더욱 강화한 안을 내놓았다. 같은 달 5일에는 '신혼부부·청년 주거 지원 방안'이 나왔다. 혼인 감소와 저출산 문제를 해결하고 청년층의 주거불안을 해소하기 위해 정부가 2022년까지 163만 가구를 신혼부부와 청년에게 지원한다는 내용 등이 담겼다. 경기도 하남 위례신도시와 평택 고덕신도시 등에서 시범 공급되는 신혼희망타운은 원래 목표보다 3만호 많은 10만호가 공급되고, 2019년부터 생애 최초로 주택을 사는 신혼부부에게는 취득세를 50% 감면하도록 했다. 잠시 숨죽이던 주택 시장이 박원순 서울시장의 '여의도·용산 마스터플랜' 발언으로 다시 출렁이기 시작했다. 지난 7월 싱가포르를 찾은 박 시장이 기자간담회에서 여의도와 용산구 일대에 재개발을 통해 국제도시로 만들겠다는 발언을 하자 일대 집값이 크게 뛰었다. 결국 7주 만에 계획을 보류하겠다고 발표했다. 그러나 이후에도 집값 상승세가 좀처럼 꺾이지 않자 정부는 9·13 대책과 9·21 수도권 주택 공급방안이 연달아 발표했다. 9·13 대책은 종합부동산세 인상과 강력한 대출 제한이 골자였고, 9·21 수도권 주택 공급방안은 서울과 가까운 곳에 3기 신도시 네다섯 곳을 조성한다는 것이 핵심 내용이다. 정부가 수요 억제 중심에서 공급 확대도 병행하기로 정책 방향을 바꾼 가운데 점차 이들 대책의 효과가 나타나면서 서울 아파트 가격 상승세도 한풀 꺾였다.