[김지희 변호사의 손에 잡히는 法] 실명법 전 명의신탁, 사후 등기 무효
한국 사회에서 '명의신탁'은 오랫동안 관행처럼 존재해왔다. 가족 간의 신뢰, 지인 간의 편의, 혹은 세금 회피와 규제 우회를 위한 수단으로 활용되며, 겉으로는 타인의 명의로 등기되었지만 실질적인 권리는 다른 사람이 갖는 구조였다. 이중적인 소유 구조는 오랜 시간 묵인되어 왔지만, 1995년 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부동산실명법')이 시행되면서 법적으로 금지되었고, 이후 법원은 명의신탁에 대해 점점 더 엄격한 태도를 보여왔다. 최근 대법원은 "명의신탁약정이 부동산실명법 시행 전에 체결되었더라도, 등기가 시행 이후에 이루어진 경우에는 부동산실명법의 유예조항이 적용되지 않으며, 곧바로 명의신탁 무효 규정이 적용된다"는 점을 명확히 하며 다시금 법원의 일관된 입장을 확인시켰다. 이번 사건은 원고와 원고의 동생 사이에 부동산실명법 시행 전에 명의신탁약정이 있었고, 원고가 해당 부동산을 부동산실명법 시행 전부터 점유하고 있었던 사안이었다. 그러나 법원은 등기가 시행 이후에 이루어진 이상, 부동산실명법 제11조·제12조의 유예조항이 아닌 부칙 제2조에 따라 곧바로 제3조·제4조의 명의신탁 무효 규정이 적용된다고 판시했다. 이에 따라 이 사건의 명의신탁 약정 역시 무효가 되고, 따라서 명의신탁자인 원고는 부동산의 소유자 겸 매도인인 피고가 명의신탁약정을 알았는지 여부와 관계없이 대외적으로 소유권을 주장할 수 없고, 매매계약의 당사자도 될 수 없어 소유권이전등기청구를 할 수 없다는 결론에 이르렀다. 또한 법원은 명의신탁자가 부동산실명법 시행 전에 점유를 개시했더라도, 부동산실명법 시행일부터는 명의신탁자인 원고도 명의신탁이 무효임을 알고 있다고 보아야 함으로 부동산실명법 시행일 이후부터는 그 점유가 타주점유로 전환된다고 보았다. 즉, 명의신탁자가 새로운 권원에 의하여 다시 소유의 의사로 점유하는 등의 특별한 사정이 없는 한 명의신탁자의 점유는 자주점유의 추정이 깨어지며 이에 따라 명의신탁자는 점유취득시효를 통한 소유권 취득 역시 주장할 수 없다. 이번 판결은 명의신탁에 대한 법원의 일관된 태도를 재확인한 것이다. 부동산 거래의 투명성과 법적 안정성을 확보하기 위해 등기 명의와 실질 권리자가 일치하는 실명등기 원칙을 반드시 지켜야 한다는 점을 명확히 했다. 그럼에도 불구하고 아직도 동업관계나 두터운 신뢰를 이유로 명의신탁이 계속 이뤄지고 있는 현실이다. 그러나 명의신탁을 통해 부동산을 취득하려는 시도는 법적 리스크가 매우 크다. 명의신탁은 결국 분쟁으로 이어질 수밖에 없고, 일단 법적 분쟁이 시작되면 법은 누가 실질적인 권리자인지를 묻지 않는다. 오직 등기부에 누구의 이름이 기재되어 있는지 만을 판단할 뿐이다. 명의신탁이라는 관행이 아무리 오래되었고, 당사자 간의 신뢰가 아무리 두텁다고 하더라도, 법은 그것을 인정하지 않는다. 법은 형식을 중시하며, 그 형식은 곧 사회적 질서와 책임의 기반이다. 실명등기 원칙은 이제 선택이 아니라, 반드시 지켜야 할 법적 기준이다.
