올해 주택시장 전망은?…"매매가 1.0% 하락, 전세시장 침체"
-2019년은 정부 규제·누적 물량으로 하락전환 예상 지난해 부동산 시장은 '미친 집값'에 시달렸다. 서울을 중심으로 아파트값이 급등하며 중위 매매가격이 8억원을 넘어서는 등 집값이 천정부지로 뛰었다. 2019년엔 분위기가 반전될 전망이다. 한국감정원은 정부의 규제 강화, 대내외 경제여건 둔화, 수도권 입주물량 증가 등으로 올해 전국 집값이 오히려 1.0% 하락할 것이라고 봤다. ◆ 2018년 서울 집값 '高高' 한국감정원이 10일 발표한 '2018년 부동산시장 동향 및 2019년 전망'에 따르면 지난해 서울 주택 매매가 상승률은 6.2%, 아파트값 상승률은 8.2%로 집계됐다. 이는 각각 2016~2017년 상승률을 초과한 수준이다. 서울의 주택 매매가격 상승률은 2016년 2.1%, 2017년 3.6%에 그쳤다. 같은 기간 아파트 매매가격 상승률도 3.2%, 4.7%이었다. 감정원 채미옥 연구원장은 "서울은 용산구 및 마포구 통합개발(마스터플랜 등) 호재로 가격이 급등했다"며 "그러다 서울시가 개발 번복 입장을 표명하고, 고강도로 꼽히는 9·13 대책이 나오면서 상승폭이 둔화됐다"고 설명했다. 전국 주택매매가격은 1.1% 상승, 아파트 매매가격은 0.3% 상승에 그쳤다. 서울의 급등세와 달리 지방에선 집값이 떨어지는 '양극화' 현상이 심화된 영향이다. 최근 1년간 실질 아파트 매매가격 변동률을 보면 강북은 5.6%, 강남은 7.5% 상승했다. 반면 전국 변동률은 오히려 1.2% 하락했다. 2018년 11월 말 누적 주택 매매거래량은 80만1000가구로 전년 동기(87만5000가구) 대비 소폭 하락했다. 수도권 매매거래량이 크게 줄지 않았으나 광역시 및 지방 매매거래량은 최근 10년 내 가장 적었다. 전체 주택매매거래 대비 아파트 거래 비중은 2017년까지 하락했으나 2018년 들어 67.5%까지 증가했다. 가격대별로 보면 1분기에 4억~6억원 이상, 6억원 이상 주택의 거래 비중이 각각 전 분기 대비 3.2%포인트, 3.7%포인트 늘었다. 지난해 전국 주택 및 아파트의 전세가격 변동률은 각각 -1.6%, -2.6%로 하락 전환했다. 서울도 주택은 0.4%, 아파트는 0.2% 상승에 그쳤다. ◆2019년 집값 떨어질까? 지난해 맹렬했던 집값 상승세는 올 들어 꺾일 전망이다. 감정원은 올해 전국 주택매매가격 변동률을 -1.0%로 하락 전환할 것이라고 봤다. 최근 2년간 집값 변동률을 보면 수도권이 전체 가격을 견인했다. 2017년 수도권 주택매매가격 변동률은 2.4%, 2018년엔 3.3%였다. 이에 따라 전국 집값 변동률도 각각 1.5%, 1.1% 상승을 기록했다. 그러나 올해는 수도권 주택 매매가격 변동률이 -0.5%, 지방이 -1.8%로 예상돼 전체적으로 가격이 떨어질 것으로 관측됐다. 감정원은 올해 개발 호재가 있는 일부 지역은 국지적 상승을 보일 것이라고 내다봤다. 그러나 입주물량 증가, 정부 규제 및 지역산업 위축 등에 따라 전국적으로 하락 전환이 예상됐다. 주택매매거래량은 전년 대비 5.5% 감소한 81만건 수준이 될 전망이다. 정부의 규제정책 기조 속에서 투자자의 매수심리 위축 및 실수요자의 관망세 유지로 주택 구입을 보류하거나 구입 시기를 조정하는 현상이 나타날 것이란 관측도 나왔다. 채 연구원장은 "주택시장 전반은 시장안정을 위한 정부의 규제정책과 금리 인상, 거시경제 불확실성 등의 경제여건 둔화로 가격 하방요인이 복합적으로 작용할 것"이라며 "당분간 매수 관망세를 유지하나 하향 안정화가 예상된다"고 분석했다.
