[여지윤 변호사의 부동산 세상] 건물주와 PM 간 손해배상 책임 판단 기준
분당구에 있는 한 건물의 1층 주차장 천장에 화재가 발생해 건물 전층의 내부와 외벽 일부가 불에 탔습니다. 그런데 이 화재로 인접한 다른 건물 벽면까지 불이 옮겨 붙는 바람에 그 건물의 내부까지 손상됐습니다. 화재원인은 '주차장 천장의 전기배선의 하자'로 인한 것임이 밝혀졌습니다. 화재가 난 건물 소유주는 부동산 자산관리회사와 위탁계약(PM계약, Property Management)을 체결하고 건물의 운영·유지 관리 등의 업무를 위탁한 상태였습니다. 이 경우 불이 옮겨 붙은 다른 건물 소유자는 민법 제758조 제1항상의 '공작물의 설치 또는 보존상 하자로 인한 손해배상청구'를 할 수 있습니다. 그렇다면 다른 건물 소유주는 건물주와 위탁관리회사 중 누구를 상대로 손해배상청구를 할 수 있을까요? 원칙적으로 공작물의 '점유자'에게 손해배상책임을 물을 수 있습니다(민법 제758조 제1항). 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인해 타인에게 가한 손해를 배상할 책임은 제1차적으로 공작물을 직접적·구체적으로 지배하면서 사실상 점유·관리하는 공작물의 점유자에게 있다고 보고 있는 것입니다. 다만, 예외적으로 점유자가 '손해 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니하였음'을 입증함으로써 면책될 때에 비로소 제2차적으로 공작물의 소유자가 손해를 배상할 책임을 지게 됩니다(대법원 1993. 1. 12. 선고 92다23551 판결 참조). 위 사건에서 피해를 본 인접건물 소유자는 화재가 발생한 건물 소유자를 '직접점유자', 그와 PM계약을 체결하고 건물의 운영·유지 관리 등의 업무를 위탁받아 용역을 제공해온 자(甲)를 '공동점유자'라고 보고 이들 모두에게 공작물 '점유자'로서의 책임을 청구하는 소송을 제기했습니다. 제1심, 제2심은 물론 대법원은 모두 "건물 소유자는 직접점유자에 해당해 공작물 책임을 부담하나, 甲은 '점유보조자'에 해당해, 공작물 책임을 지지 않는다"고 봤습니다. 민법 제758조 제1항에서 말하는 '공작물 점유자'라 함은 공작물을 사실상 지배하면서 그 설치 또는 보존상의 하자로 인해 발생할 수 있는 각종 사고를 방지하기 위해 "공작물을 보수·관리할 권한 및 책임이 있는 자"를 말합니다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다23741 판결 등 참조). 1심 법원은 "甲은 빌딩 주차장을 사실상 지배한 자이기는 하나, 이는 소유자의 점유를 돕기 위한 것에 불과하고, 주차장의 설치, 보존상의 하자로 인하여 발생할 수 있는 각종 사고를 방지하기 위해 이를 보수, 관리할 권한 및 책임의 귀속주체는 건물의 소유자에게 있다"고 본 것입니다(서울중앙지방법원 2020. 1. 10. 선고 2016가합544462 판결). 2심 법원 및 대법원 역시 "甲은 점유보조자의 지위에 있을 뿐이어서 '공작물 점유자'의 지위가 인정되지 않는다"고 봤습니다(서울고등법원 2020. 7. 24. 선고 2020나2010327 판결, 대법원 2024. 2. 29. 선고 2020다261509 판결). 그러나 언제나 위탁관리계약에 따른 시설관리자에게 점유자로서의 공작물 책임이 부정되는 것은 아닙니다. 시설관리자가 직접 용역업체를 선정하고 용접작업에 대한 감독의무를 부담했는데, 용접 과정에 필요할 시설의 미설치 등의 보존상의 하자가 있었던 사안의 경우에는 그로 인해 발생한 화재에 대해 점유자로서의 공작물 책임이 인정된 바도 있습니다(대법원 2013. 10. 24. 선고 2012다76393 판결, 대법원 2012. 5. 24. 선고 2012다12924 판결).
