[부동산 시장 진단] 부동산 투자 포인트는?

집값이 바닥을 찍었다는 분석이 나오는 가운데 부동산 투자에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. '역세권', '학세권', '숲세권' 등 풍부한 직주근접 수요를 품고 있는 지역과 신규 분양 단지에 대한 청약, 경매 등 투자자들이 만족도를 느낄 수 있는 상품 위주의 제한적 접근이 유효할 것으로 전망된다. ◆ 직주근접 인기…교육·환경 등 선호 1일 부동산 빅데이터업체 아실의 자료를 분석한 결과 최근 3개월간 투자 매매 거래 증가 지역 중 1~10등은 직주근접 요소를 풍부하게 갖춘 지역들로 조사됐다. 주택담보대출 금리가 하향세를 보이고, 부동산 규제가 완화되면서 투자자들이 안정적 임대 수요를 갖춘 직주근접 단지에 관심을 보이고 있는 것. 거래 건수가 많은 지역 순으로 살펴보면 ▲경기 화성시(116건) ▲경기 평택시(89건) ▲충남 천안시 서북구(83건) ▲경기 시흥시(69건) ▲인천 연수구(68건) ▲경기 성남시 분당(66건) ▲세종특별자치시(65건) ▲충남 아산시(65건) ▲경기 용인시 수지구(62건) ▲경기도 수원시 영통구(61건) 등으로 조사됐다. 지역별 직주근접 요소를 살펴보면 충남 천안·아산시는 수도권과 인접한 지리적 이점으로 대기업과 산업단지가 들어서 있어 젊은 층 종사자들 수요가 꾸준한 지역이다. 삼성이 지역균형발전 일환으로 56조1000억원을 삼성디스플레이, 삼성전자, 삼성SDI 등이 위치한 천안·아산 지역에 투자할 것으로 예상되면서 추가 수혜가 예상되고 있다. 화성시 동탄2신도시는 인근으로 삼성전자 등 직주근접 수요가 풍부한 지역이다. 여기에 삼성전자가 오는 2042년까지 경기도 용인시 남사읍 일대에 710만㎡ 규모의 반도체 클러스터 조성을 위해 300조원을 투자하기로 결정하면서 인접한 동탄2신도시가 수혜 지역으로 떠오르고 있다. 용인시 처인구, 수원 영통구, 성남 분당 등은 지리적으로 인접하거나 신분당선을 이용한 판교테크노밸리 출퇴근이 수월한 직주근접 요소를 갖추고 있다. 인천 연수구는 송도국제도시 내 송도스마트밸리, 송도지식정보 일반산업단지 등 직주근접 요소가 풍부하다. 세종시의 경우 정부 기관이 대거 몰려 있어 출퇴근 수요가 꾸준한 곳이다. 교육시설과 가까운 학세권 단지의 인기도 두드러지면서 '초품아(초등학교를 품은 아파트)' 단지에 대한 수요도 몰리는 것으로 나타났다. 실제로 지난달 서울 은평구에서 분양한 '새절역 두산위브 트레지움'은 청약 당시 121세대(특별공급 제외) 모집에 9550건이 몰려 1순위 평균 78.93대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다. 업계에서는 최근 몇 년 간 자녀를 둔 30·40세대가 부동산 시장의 주축으로 떠오르는 가운데 자녀들의 안전 통학을 위해 교육시설 인근 단지에 수요가 빠르게 몰리고 있는 것으로 분석한다. 특히 단지 인근으로 폐기물처리시설, 유흥업소 등 유해 시설이 들어설 수 없도록 법으로 규정된 만큼 쾌적한 주거환경을 갖추고 있다는 점도 학세권 단지의 인기를 끌어올리는 요인으로 보고 있다. 한국부동산원 자료를 보면 지난 1년간(2022년 4월~2023년 3월) 전국의 아파트 매매 거래량은 총 30만3501건으로, 이 중 30~40대의 거래량은 전체의 약 48%(14만5241건)를 차지했다. 학세권 단지는 거래량에서도 두각을 보이고 있다. 국토교통부 자료에 따르면 경기도 성남 수정구의 성남북초 인근 '산성역 포레스티아'는 올해 1분기에만 총 82건이 거래된 것으로 집계됐다. 같은 기간 수정구에서 거래된 아파트를 통틀어 가장 많은 거래 건수다. 강이나 호수, 바다와 인접한 아파트 단지를 일컫는 이른바 '수(水)세권' 단지의 강세도 이어지고 있다. 쾌적한 주거환경과 높은 삶의 질을 누리려는 수요가 맞물리며 큰 인기를 끌고 있는 것. 분양시장에서도 수세권 입지를 갖춘 분양단지에 청약통장이 몰리고 있다. 지난 5월 경기도 광명시 일원에서 분양한 '광명자이더샵포레나'는 422세대(특별공급 제외) 모집에 총 4826건이 몰려 평균 11.44대 1의 경쟁률을 기록했다. 단지는 주변으로 목감천 수변산책로 및 안양천이 인접하다. ◆ 5월 전국 청약경쟁률 두자릿수 회복 올해 전국 신규 분양 단지들의 분양가가 크게 상승했음에도 지난 5월 전국 청약경쟁률은 두 자릿수를 회복하며 신규 분양 시장의 온기가 감돌고 있다. 부동산R114 자료에 따르면 올해(1~5월) 신규 공급된 분양 단지들의 3.3㎡당 평균 분양가는 1701만원으로 지난해(1521만원)와 비교해 11.83%의 분양가 상승률을 기록했다. 5월 전국 1순위 청약경쟁률은 13.08대 1로(4276세대 일반공급, 5만5917건 접수) 지난해 6월 이후 11개월 만에 두 자릿수 청약경쟁률을 기록했다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 이달 전국 39곳에서 3만746가구(오피스텔 제외, 1순위 청약 기준)가 공급된다. 이 중 일반 분양 물량은 2만4783가구로 지난 1월(1만878가구) 대비 두 배 이상 늘었다. 수도권 일반 분양 물량은 9980가구(40.27%)이며, 지방은 1만4,803가구(59.73%)로 집계됐다. 시·도별로는 경기가 4990가구(7곳, 20.13%)로 가장 많았다. 강원 4493가구(6곳, 18.13%), 경남 3174가구(5곳, 12.81%), 인천 2845가구(4곳, 11.48%) 순으로 뒤따랐다. 서울의 경우 2145가구(6곳, 8.66%)가 분양될 예정으로 지난달(309가구) 대비 7배가량 늘어났다. 업계 관계자는 "한국은행이 기준금리를 동결하면서 금리인상이 정점에 이른 것 아니냐는 관측이 나오고 있다"면서 "신규 분양 시장을 중심으로 매수심리가 서서히 살아나는 분위기가 나오면서 분양시장에 온기가 돌 것으로 예상된다"고 전했다.