강남권 부동산, 분양가 상승 Vs. 대출규제(정책)
2015년 연말부터 공지되었던 것처럼 주택담보대출에 상환능력 평가를 강화하는 주택담보대출 규제가 1일부터 시행됐다. 신규취급 주택담보대출의 DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)이 80% 초과 하는 경우 모니터링/조기경보/대출 재심사 등 리스크관리에 들어갈 수 있도록 규정하는 제도다. 말 그대로 대출 그 자체를 규제하는 것은 아닌데다, 거치기간을 줄이는 내용 역시 1금융권만을 범위로 하기 때문에, 2금융권을 통한 거치식 주택담보대출제도는 여전히 존재한다. ◆주택담보대출, 상환능력 강화 개시 유진투자증권에 따르면 거치식 대출이 사라졌을 때, 실제로 가계가 부담해야 하는 이자비용 부담은 대폭 증가하게 된다. 당사 가정치 기준 약 43%정도의 원리금 상환부담이 발생하나 거치기간에만 해당된다. 하지만, 과거 대출 갈아타기 관행처럼 거치기간을 계속 가져갈 수 있었던 것을 감안했을 때, 단기적으로 매수세 증가에 부담이 있음은 부인할 수 없다. 즉, 대출규제 이후의 매매 상황을 확인할 필요가 있다. ◆ 동탄2 청약실패, 해석의 여지일 뿐 지난 동탄2신도시 분양취소단지가 발생했다는 소식이 전해졌다. 바로 신안종합건설이 동탄 A99,100블록에 공급한 신안 인스빌 리베라 3,4차(980가구)다. 청약결과가 각각 0.1대1로 매우 부진했었지만, 정상 계약기간 중 2가구밖에 계약하지 않아 해당 지자체에 분양 자체를 자진 취소했다는 것이다. 동탄2신도시는 실제로 매우 넓다. 수도권 신도시 중 최대 넓이인 동탄2신도시는 말 그대로 입지간의 차이가 극명히 나뉜다. 그동안 주로 분양되던 KTX 동탄역 인근의 시범단지와 그 인근지역과는 실제 직선거리로 5km 정도 차이가 난다. 11월 수도권 분양의 중심이던 용인 한숲시티와도 직선거리로는 4.3km정도다. 즉, 동탄2신도시 중심부와의 거리감이 존재하는 지역이라는 점이다. 따라서, 동탄2신도시의 남부지역은 용인 남부지역과 입지적 차이가 크지 않은 반면, 동탄2신도시 프리미엄으로 분양가가 3.3m2당 1,000만원 이상에서 채택되다 보니 용인한숲시티(평균 799만원/3.3m2)과 비교했을 때 약 30% 수준의 차이가 발생하고 있다. 2015년 내내 수도권 분양은 1)좋은 입지, 2)낮은 가격이 아닌 경우 대부분 분양결과가 좋지 않았는데, 동탄2신도시 역시 차이가 없었다는 점이다. 즉, 분양단지명에서 발견할 수 있는 '입지명'이 중요한 것이 아니라, 실제 입지를 파악해볼 필요가 '매우' 크다. 같은 지역인 것 같이 보여도 전혀 다른 장소인 경우가 많다. ◆신분당선 연장개통, 용인 서부, 수원북부 강남교통접근성 개선에 기여 신분당선은 그 동안 강남역-정자역간을 운행하면서 분당지역의 서울 강남 접근성 개선에 큰 도움을 줬다. 특히 역사가 많지 않아 급행에 가까운 속도로 운행되었기 때문에, 그동안 분당선을 이용해 서울로 접근하던 방법보다 효율적인 교통수단이었다. 1월30일 정자역부터 광교(경기대)역까지 연장개통되며 용인 서부지역의 서울 강남권 교통접근성 개선에 기여했다. 특히 출퇴근시간에는 배차간격이 5분으로 서울 지하철과 크게 다르지 않은 교통수단으로 자리잡을 것으로 전망되고 있다. 유진투자증권 이상우 연구원은 "특히, 강남역-광교역 구간 운임은 2,950원으로 동일구간을 광역버스를 이용할 경우 2,400원보다 운임이 높지만, 실제 소요시간의 적시성이라는 점을 고려하면 충분히 매력 있는 교통수단으로 자리잡을 것으로 판단한다. 지하철과 광역버스를 가격으로 직접 비교하는 것은 의미가 없다"고 설명했다. ◆신분당선 연장개통, 용인지역 주택가격 차별화에 기여할 것 이상우 연구원은 "신분당선의 교통 정시성은 기존 분당선보다 큰 의미를 띨 전망이다. 분당선은 서울까지의 접근성을 성남 등으로 우회 접근하다 보니 소요시간이 길었던 반면, 신분당선은 역사도 적은데다 남북노선의 직선구간을 관통하기 때문에, 소요시간면에서 매력 있기 때문이다"고 말했다. 따라서, 용인시 수지구 내에서도 주택매매 평균 가격은 최근 풍덕천동의 빠른 상승세가 나타나고 있다. 교통접근성이 크게 개선되면서 서울의 애매한 지역 아파트와 큰 차이점이 없으면서도, '저렴한' 아파트가 되었기 때문이다.
