부동산의 힘...중위험·중수익 '리츠' 투자 늘어난다

중위험·중수익을 찾는 투자자들의 발길이 늘어나면서 공모 리츠(REITs·부동산투자 뮤추얼펀드)가 새로운 먹거리로 부상하고 있다. 리츠는 투자자로부터 자금을 모아 오피스빌딩, 호텔 같은 부동산이나 물류, 소매 등 부동산과 관련된 곳에 투자해 수익을 올리고 이를 주주에게 배당하는 부동산 간접투자 상품이다. 장기적으로 투자하면 중위험·고수익을 추구할 수 있는 상품인만큼 좋은 상품을 고르는 안목이 필요하다. 21일 한국거래소(KRX)에 따르면 현재 국내에 상장된 리츠는 이리츠코크렙을 비롯해 모두투어리츠, 케이탑리츠, 트러스제7호, 에이리츠, 신한알파리츠 등 6개다. 하반기에는 홈플러스 최대주주인 MBK파트너스가 홈플러스 매장 40여개를 자산으로 둔 리츠를 상장한다. 상장된 리츠 상품은 단 돈 1만원으로도 투자가 가능하고, 유동성이 높아 쉽고 빠르게 투자하고 수익을 얻을 수 있다. 흔히 리츠는 중위험·중수익으로 알려져 있지만 20년 이상 투자할 경우 주식, 채권보다 수익성이 좋다는 통계도 나온다. 지난 1998년 4월부터 2018년 4월까지 20년 간 투자 수익률을 추적해보면 스탠더드앤드푸어스500(S&P500)지수, 나스닥 종합지수는 연 평균 각각 7.82%, 9.80% 수익을 올렸다. 반면 미국의 글로벌 리츠 지수는 각각 10.96%, 11.52% 수익을 낸 것으로 나타났다. 2008년 금융위기 이후 부동산 자산에 대한 리스크 관리 기준도 강화돼 현재 북미, 유럽, 아시아 등 글로벌 리츠 시장의 평균 부채비율은 50%를 넘지 않는다. 특히 호주, 홍콩 등은 리츠 상품의 부채비율을 30% 이하로 관리하고 있다. 리츠 상품이 리스크는 낮으면서 꾸준하고 높은 수익률을 내는 것으로 알려지면서 전 세계에서는 이미 리츠 투자가 활성화돼 있다. 현재 글로벌 순수 리츠 기업들의 시가 총액은 약 1800조원이며 일 평균 거래량은 약 7조원 수준이다. 반면 한국 리츠 기업들의 시총은 6000억원 남짓이다. 특히 전 세계 리츠 시장의 50%를 장악하고 있는 미국의 경우 상업용 부동산의 10%가 상장 리츠 기업 소유다. 심지어 보수적으로 자금을 운용해야 하는 연금시장 참여자의 약 57%가 리츠에 투자하고 있다. 국내에서도 리츠 투자가 활성화될 조짐을 보이는 가운데 투자자들이 좋은 상품을 고르는 안목을 키워야 한다는 조언도 나온다. 한화자산운용에서 리츠 펀드를 운용하고 있는 유나무 과장은 "탄탄하고 건실한 기업들이 좋은 부동산을 가지고 있을 확률이 높다"면서 "무조건은 아니지만 리츠가 담고있는 부동산의 모기업이 탄탄하고 건실한지를 보는 게 투자 실패를 줄이는 방법이다"고 조언했다. 또 투자활동이 활발한 리츠를 선택해야 한다는 조언도 나온다. 신한알파리츠처럼 단일 자산을 통해 꾸준한 배당수익률을 추구하는 상품도 좋지만 단일 상품에 투자할 때 장기적으로 임대수익률이 하락할 수 있다는 위험도 있다. 그렇게 되면 배당 수익률은 초기보다 더 떨어질 수 있다. 유 과장은 "리츠는 자기 자본의 10배까지 차입할 수 있기 때문에 매입·매각을 끊임없이 할 수 있는 장점이 있다"면서 "가격이 너무 많이 오르면 매각하고, 가격이 저렴해지면 매입하는 등 활동을 통해 리스크 분산을 할 수 있고, 배당 수익률도 높일 수 있다"고 말했다. 실제 일본의 대표적인 오피스 리츠인 '일본 빌딩 펀드(Nippon Building Fund)'는 200개 이상의 포트폴리오를 보유하고 있다. 포트폴리오 공실률은 1.5% 수준으로 상당히 안정적으로 운용 중이다. 한편 공모 리츠는 정부 차원에서 적극 지원하고 있다. 부동산 가격 상승의 수혜를 받을 수 있는 기회를 소액 투자자들에게도 열어둠으로써 부의 재분배가 이뤄질 수 있을거란 기대에서다. 공모 리츠는 수익의 90% 이상을 주주에게 배당해야 하는 조건이 있다.