도시정비사업, 재건축·재개발·리모델링 절차가 까다롭고 고려해야 될 부분 많아

로펌 굿플랜 김가람 변호사. 재개발, 재건축, 리모델링의 특징과 차이점은 무엇일까? 우선 재건축은 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 건물을 새로 짓는 것을 이른다. 재개발은 단독주택이나 상가들이 밀집한 불량 주거지를 다시 개발하여 아파트를 중심으로 한 새로운 주거지로 정비하는 것을 말한다. 도시 및 주거환경정비법 (약칭 도시정비법)에 따르면, 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업이다. 반면 재건축 사업은 정비기반시설은 양호하나 노후 · 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이다. 도시정비사업 자문을 하고 있는 김가람 변호사는 "재건축과 재개발은 낙후된 주거지역을 다시 재정비하는 사업이라는 점에서 공통점을 갖지만 법적인 기반시설의 상태에 따라 차이점이 있다"라며 "법적으로 기반시설이 양호하면 재건축, 기반시설이 열악하면 재개발로 정의한다"라고 설명했다. 이어 "일반적으로 낙후된 단독주택지는 재개발, 아파트단지는 재건축으로 이해한다"라고 덧붙였다. 또한, 재건축과 재개발사업은 시행자와 주택 규모, 공급 대상, 세입자 대책과 공공지원 등이 다른 점에서 차이를 갖는다. 전반적인 차이를 비교해보면 재건축은 민간 주택사업의 성격이 짙고, 재개발은 공공사업의 성격이 짙다. 부동산 관련 사업 중 빼놓을 수 없는 것은 바로 리모델링 사업이다. 주택법에 규정된 리모델링이란 노후화된 건축물을 대상으로 증축, 개축 등을 통해 건축물의 기능을 향상하거나 수명을 연장하여 부동산의 경제 효과를 높이는 것이다. 주택 리모델링의 경우 15년 이상 지난 공동주택의 경우 전용면적의 30%까지 증축할 수 있다. 김 변호사는 "재건축과 재개발은 도시정비법의 적용을 받아 규제가 강한 편이지만, 리모델링은 주택법의 적용을 받아 상대적으로 규제가 덜하며 사업에 드는 시간과 비용 역시 재건축과 재개발보다 더 적게 소요된다"라며, "재개발이나 재건축은 허가나 절차가 까다롭고, 초과이익 환수제로 인해 소유자가 분담해야 할 추가분담금이 커지기 때문에 시간과 비용 측면에서 상대적으로 유리한 리모델링을 선택하기도 한다"라고 설명했다. 이처럼 재건축, 재개발, 리모델링 사업은 비슷한 듯하지만 모두 다르다. 특히 도시정비사업의 경우, 그 절차가 까다롭고 고려해야 될 부분이 많아 변호사의 조력이 필요한 분야이다. 김가람 변호사는 로펌 굿플랜에서 목동 5단지 재건축 자문 업무를 수행하는 등 도시정비사업에 대해 법률적 자문을 제공하고 있다.