[‘모색(摸索)' 2024] 부동산 시장 얼어붙나?

최근 부동산 시장의 불확실성이 커진 가운데 2024년 상반기까지 집값이 하락세를 보일 것이란 분석이 지배적이다. 고금리, 경기침체 우려 등으로 관망세가 짙어지면서 거래가 일어나지 않는 '거래절벽' 현상도 심화할 것이란 예상이다. 전문가들은 주택 가격이 하락세로 돌아서고 낙폭도 커지는 등 조정 국면이 본격화될 것으로 전망한다. 대출 금리 부담, 공급축소 등의 영향으로 당분간 주택시장에 거래 침체가 이어지며 집값 하락이 불가피하다는 것. 권일 부동산인포 리서치팀장은 2일 "2023년 초 불안하게 출발했던 시장이 2분기를 거치며 분위기가 반전돼 3분기까지 호조가 이어졌다"면서 "작년 1분기까지는 금리인상으로 인한 부담이 이어졌으나 2분기 정부의 정책대출로 거래가 늘면서 시장이 회복세를 보였고, 상승 심리가 확산하면서 고금리에 대한 심적인 부담을 잠시 사라졌다"고 설명했다. 이어 "하지만 2023년 4분기 막바지에 다시 분위기가 가라앉았는데 하반기로 접어들면서 오른 가격으로 인해 매수자들이 관망세로 돌아섰고, 시장은 뚜렷한 호재가 없이 매도자들이 호가를 높이면서 거래가 이뤄지지 않았다"면서 "결국 상승에 대한 기대 심리가 함께 줄었고 싼 매물 위주로 거래가 이뤄지면서 상승세를 이어갔던 지역들이 보합으로 전환되며 상승세가 주춤했다"고 덧붙였다. 현재 주택시장은 집값 낙폭 확대와 거래량 감소 등 다수의 지표가 하락세를 보이고 있다. 한국부동산원의 '주간 아파트 가격 동향(2023년 12월18일 기준)'에 따르면 전국 아파트 매매가격은 한 주 동안 0.05% 하락해 4주 연속 내려갔다. 직전주(-0.04%)와 비교하면 하락폭이 0.01%포인트(p) 확대했다. 같은 기간 서울의 경우 -0.03%에서 -0.04%로 낙폭이 0.01%p 하락하면서 3주 연속 하락세를 기록했다. 실거래가지수도 하락으로 전환했다. 2023년 10월 전국 아파트 실거래가지수는 전월 대비 0.20% 내리며 1월(-0.74%) 이후 처음으로 지수 하락을 보였다. 서울 아파트 실거래가지수는 전월 대비 0.08% 떨어지며 처음 하락했다. 2023년 12월 셋째 주(18일 기준) '전국 아파트 매매수급지수'는 87.0으로 전주(87.4)보다 0.4p 떨어지면서 9주 연속 하락했다. 서울 아파트 매매수급지수는 83.4로 전주(83.8)보다 0.4p 하락했다. 이는 2023년 10월 셋째 주(90.2) 이후 7주 연속 떨어진 수치다. 매매수급지수는 한국부동산원이 중개업소를 대상으로 설문해 수요와 공급 비중(0~200)을 지수화한 수치다. 100을 기준으로 0에 가까울수록 집을 팔려는 사람이, 200에 가까울수록 사려는 사람이 많은 것을 의미한다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "2023년 부동산 시장은 상저, 중고, 하저였다. 즉, 더블딥현상이 나타는 시장이었다"면서 "정부는 규제완화와 공급확대 정책을 내놓으면서 시장안정에 주력한 한해였다"고 평가했다. 이어 그는 "저점을 통과한 부동산시장 분위기와 더 이상 하락은 없을 것이라는 심리적 안정감 그리고 더 이상 금리인상은 못할 것이라는 기대감 등 복합적 요인으로 규제지역 등 부동산시장에서 매수세가 매도보다 앞서면서 거래가 늘어나고 가격이 상승했다"면서 "고금리·고유가·고환율이 지속되면서 이자부담은 물론 경기침체까지 겹치면서 시장은 다시 주춤하고 있는데 이유는 바로 고금리에 있다"고 덧붙였다. 고금리에 따른 이자 부담과 주택 가격 하락세로 내 집 마련을 위해 '영끌(영혼까지 끌어 모은 투자)'에 나섰던 젊은 층들은 부동산 '손절'에 나서는 모양새다. 한국부동산원의 '매입자 연령대별 아파트 매매 현황'을 보면 2023년 10월 전국 아파트 매매 거래량 4만7799건 중 20·30세대가 매입한 거래가 1만2409건을 기록했다. 이는 전체의 25.96%로, 8월(28.68%)과 비교하면 2.72%p 떨어졌다. 서울 지역에서 10월 20·30세대의 아파트 매매 거래량은 5442건으로 전체 거래량(1669건)의 30.67%를 차지하면서 전달(32.94%) 대비 2.27%p 낮아졌다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "2024년에는 20대의 주택구입량과 구입비중이 감소할 것으로 전망된다. 다만 30대 중 일부는 신생아 저리 특례대출을 활용해 일부 내 집 마련에 나설 수도 있다"면서 "이자부담이 크고 주택시장이 위축된 상황이어서 무리한 대출을 통한 영끌 움직임은 제한될 것으로 예상된다"고 전했다. 권일 리서치팀장은 "20·30세대는 이미 수 년 간 부동산시장의 등락을 경험했다. 하락을 우려하지만 상승을 목격해 젊은 세대들의 불안정한 주택구입은 계속될 것"이라면서 "이런 상황에서 무조건 대출 없이 집을 구입하라는 식의 조언은 더 좋지 않다"고 강조했다. 이어 "가용할 수 있는 비용과 대출 레버리지를 적절하게 활용해 내 집 마련을 할 수 있는 방향을 제시하는 것이 좋겠다"면서 "정부도 합리적 가격의 공공주택 공급에 적극적으로 나서야 한다"고 말했다. 그는 또 "민간물량은 가격으로는 공공과 경쟁 할 수가 없고, 가격이 비싸기 때문에 공공물량을 늘려주는 것이 필요하다"고 덧붙였다. /김대환기자 kdh@metroseoul.co.kr