[여지윤 변호사의 부동산 세상] 신탁사 분양계약 책임은 '신탁자산 범위 내'
A씨는 상가 분양계약을 체결했다가 취소하면서, 분양계약서상 매도인인 신탁회사를 상대로 분양대금 및 지연이자를 반환해 달라는 소송을 제기했습니다. 법원은 A씨의 주장대로 "신탁회사는 A씨에게 분양대금 및 지연이자를 반환하여 주라"고 판단했습니다. 다만 법원은 "신탁회사는 신탁계약에 따른 신탁재산의 범위 내에서만 분양대금을 반환할 의무가 있다"고 판단했습니다(서울중앙지방법원 2023. 8. 30. 선고 2020가합564555 판결, 서울고등법원 2024. 6. 12. 선고 2023나2049142 판결). 이른바 '책임제한조항'이 명시되어 있다는 점이 그 이유였습니다. 분양계약의 상대방(매도인)이 신탁회사인 경우, 분양계약서에는 '신탁회사는 신탁재산 및 신탁계약의 업무 범위 내에서만 분양계약상 책임을 부담한다'는 규정이 포함되어 있는 경우가 많습니다. 이를 이른바 '책임한정특약' 내지 '책임제한조항'이라 합니다. 이러한 경우 수분양자들은 신탁회사의 고유재산에 대하여는 강제집행을 할 수 없습니다. 따라서 신탁사업상의 신탁재산이 남아있지 않다면, A씨는 소송에서 이기고도 실제로는 분양대금을 전혀 반환받지 못할 수도 있습니다. A씨는 "책임한정특약은 약관의 규제에 관한 법률 위반으로 무효"라는 주장도 했습니다. 신의성실의 원칙을 위반해 고객에게 부당하게 불리한 약관이자 계약의 해제로 인한 사업자의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 약관에 해당한다는 것이 주요 이유였습니다. 그러나 법원은 이러한 A씨의 주장도 받아들이지 않았습니다. 수분양자들 역시 해당 상가가 신탁사업에 의해 공급되는 사실을 알고서 분양계약을 체결했다는 점 등이 주요한 근거였습니다. 법원은 신탁회사가 신탁재산을 이용해 이익을 도모하는 것도 아니라는 점 등에서 무한책임을 지도록 하는 것은 지나치게 가혹하다는 점도 이유로 들었습니다. 법원은 이와 유사한 사건에서 ? 분양계약서에 책임한정특약 및 등기부로 공시되는 신탁원부의 내용을 확인해야 한다는 점까지 명시되어 있다는 점, ? 2011. 7. 25. 신탁법 개정으로 유한책임신탁제도가 신설되었다고 하더라도 책임한정특약이 금지된 것으로 볼 수 없다는 점 등을 근거로 들어 동일한 판단을 한 바 있습니다(서울중앙지방법원 2023. 10. 19. 선고 2022나28040 판결). 법원은 수분양자들에게 중도금대출을 실행한 금융기관들이 수분양자들이 중도금 대출원리금 상환채무를 연체하자 신탁회사에게 위 대출원리금의 상환을 청구한 사건에서도 유사한 판결을 했습니다(서울중앙지방법원 2022. 11. 9. 선고 2021가합530924 판결). 위 사건에서도 법원은 "신탁회사는 신탁계약에 따른 신탁재산의 범위 내에서 금융기관들에게 대출원리금을 상환하라"고 판시했습니다. 중도금대출 업무협약에 '책임한정특약'을 명시하고 있다는 점이 주요 이유였습니다. 금융기관들은 "개정된 신탁법에서 유한책임신탁제도를 도입한 이상 이러한 책임한정특약은 허용될 수 없어 무효"라고 주장했습니다. 그러나 법원은 "수탁자가 거래상대방에 대해 무한책임을 지는 것이 원칙이나(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883, 31890 판결), 유한책임신탁제도의 도입이 개별약정에 의한 책임한정특약의 설정을 금지한 것은 아니다. '계약자유의 원칙'상 거래상대방의 자유로운 의사에 따라 책임한정특약을 한 이상 이를 무효라고 볼 수 없다"고 판단했습니다.
