[김지희 변호사의 손에 잡히는 法] 임차인, 임차권등기 비용을 상계로도 행사 가능
주택 임대차 관계에서 발생하는 갈등은 단순히 경제적 이해관계를 넘어, 삶의 터전을 둘러싼 권리 분쟁이라는 점에서 언제나 민감하다. 특히 임차인이 임대인과의 의견 차이로 주택을 자발적으로 인도하는 것이 어려운 경우, 자신의 권리를 지키기 위해 선택할 수 있는 수단이 '임차권등기명령'이다. 그런데 이 등기 절차에 들어가는 비용은 누가 부담해야 하며, 그 청구는 어떤 방식으로 이뤄져야 할까? 주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차인이 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고만 규정할 뿐, 그 방법에 대해서는 명시하고 있지 않다. 기존까지는 이를 근거로 반드시 민사소송이나 소송비용확정 절차를 거쳐야 한다고 해석하는 경향도 있었다. 그런데 최근 대법원은 법에 '방법이 특정되어 있지 않다'는 점에 주목하며, 임차인이 임차권등기명령 신청비용 및 등기비용을 소송 없이 '상계' 방식으로 청구할 수 있다고 판단했다. 이번 사건은 원고(임대인)가 피고(임차인)에게 아파트 인도 및 차임상당 부당이득의 반환을 구하자, 피고는 임차권등기를 한 뒤 발생한 비용을 자동채권으로 상계하고자 한 데서 비롯됐다. 원고와 피고는 이 사건 아파트에 관하여 임대차보증금 2000만원, 차임 월 50만원으로 임대차계약을 체결했고, 2년 뒤 임대차보증금을 2500만원으로 증액하였으나, 결국 피고의 차임 연체 등을 이유로 해지됐다. 원고가 피고를 상대로 이 사건 소를 제기하자, 피고는 이 사건 아파트에 관하여 주택임차권등기를 마친 후 그 비용을 자동채권으로 상계항변을 한 것이다. 원심은 이러한 피고의 상계 주장을 받아들이지 않았으나, 대법원은 "주택임대차법에 임차권등기비용에 대한 비용상환청구권은 인정하면서도 비용청구의 방법이나 절차에 관한 별도의 규정을 두고 있지 않아 임차인은 민사소송으로 그 비용을 청구하거나, 상계의 자동채권으로 삼는 등의 방법으로도 비용상환청구권을 행사할 수 있다"고 보았다. 다만, 임차권등기 외의 변호사 비용이나 손해배상 청구와 관련된 피고의 상계 주장에 대해서는 "변호사비용은 소송비용액 확정절차를 거쳐 상환받아야 하고, 피고가 제출한 증거만으로는 이 사건 임대차계약 종료 후 원고에게 이 사건 아파트의 인도 또는 인도의 이행제공을 하였다고 인정하기 부족하므로 이 사건 임대차보증금에 지연손해금이 발생했했다고 보기 어려우며, 이 사건 임대차계약을 갱신하면서 주택임대차법 제7조를 위반하여 임대차보증금을 증액했다고 볼 수 없다"는 이유로, 원심의 판단을 그대로 유지했다. 이번 판결로 인해 임차인이 민사소송이나 소송비용 확정절차 없이도 임차권등기명령 신청 및 등기관련 비용상환청구권을 행사할 수 있는 길이 열렸다. 즉 보증금을 돌려받는 과정에서 임대인이 임차권등기 비용은 책임질 수 없다는 입장을 고수할 경우, 임차인은 굳이 비용청구를 위한 소송을 따로 하지 않고도 해당 금액만큼 보증금에서 공제해달라고 주장할 수 있게 된 것이다. 이번 판결은 임차권등기 비용에 대해 임차인이 보다 능동적이고 유연하게 권리를 행사할 수 있도록 임차인의 실질적인 권리 보장을 확대했다는 점에서 긍정적인 측면이 있다.
