LTV 상향조정 최대 수혜 '수도권 6억 초과 아파트'

정부의 하반기 부동산 경제정책방안에 대해 가장 민감하게 반응할 곳은 어디일까? 수도권 소재 6억원을 초과하는 고가주택이 수혜를 볼 것으로 예측된다. 정책이전에는 LTV(주택담보인정비율) 50%를 적용 받았지만 내달부터는 최대 70%까지 적용 받아 20%p의 상승효과가 발생하기 때문이다. 31일 부동산114에 따르면 수도권에 소재(362만 가구 대상)하는 아파트 중 6억원을 초과하는 곳은 전체 11.7%인 42만 4526가구로 나타났다. 지역별로는 서울이 33만 909가구(전체 주택중 26.8%)로 가장 높은 것으로 나타났고, 경기 8만 5125가구(전체 주택중 4.4%), 인천 8492가구(전체 주택중 2.0%) 순이다. 시군구별로는 서울 강남구에 8만 137가구가 들어서 있어 가장 많은 것으로 나타났으며, 이는 강남구 전체 아파트 중 81.0%에 해당한다. 뒤를 이어 송파구 6만 2396가구, 서초구 5만 7171가구의 순으로 강남3구 일대에 수도권 6억 초과 아파트의 절반에 가까운 47.0%가 밀집한 상황이다. ▲ 그럼 강남3구에서도 어느 지역에 6억 초과 주택들이 많이 밀집해 있을까? 리센츠와 엘스, 트리지움 등 대단지 아파트가 들어서있는 송파구 잠실동이 2만 5053가구로 가장 많은 지역으로 나타났다. 전체 아파트의 94.4%가 6억원을 초과한다. 래미안 퍼스티지와 반포자이 등이 입지하며 신규 고급주거단지로 부상한 반포동 일대도 전체 아파트의 94.3%인 1만 6848가구가 6억원을 초과하는 것으로 나타났다. 이 밖에 재건축 아파트들이 밀집되어 있는 강남구 대치동(1만 4915가구, 91.6%)과 개포동(1만 4622가구, 69.0%) 일대에도 6억원을 초과하는 아파트가 다수 포진해 있었다. ▲ LTV상향조정에 따라 대출받을 수 있는 금액은 얼마나 늘어났을까? 기존에는 주택가격의 50~60%만 대출이 가능했는데 70%로 증가한 만큼 금액도 증가했으며, 수도권 전체적으로는 약 5624만원을 더 받을 수 있는 것으로 나타났다. 지역별로 살펴보면 아파트 가격이 가장 높은 서울이 기존 3억 11만원에서 3억 8,318만원으로 약 8,307만원이 늘어났으며, 경기도가 3,692만원, 인천이 2,840만원을 기록했다. 최근 주택가격이 수억원을 호가하는 점을 감안하면 늘어나는 대출가능금액의 효율성에 의문을 제기할 순 있지만 가격구간에 따라 구분하면 체감정도가 전혀 다른 양상을 보인다 수도권 내에서 LTV 50%와 60%로 구분되었던 주택가격 6억원을 기준으로 LTV변경 전후 대출가능금액을 추산한 결과 6억원 이하 주택은 평균 3018만원 증가했고, 6억원 초과 주택은 1억 9289만원 증가했다. 매매가격 6억원 초과여부에 따라 추가대출가능금액이 최대 6배가 넘는 차이를 보인 것이다. 특히 서울 소재 6억원 초과주택은 LTV변경에 따라 2억200만원을 더 대출받을 수 있을 것으로 보인다. 국토교통부에서 공개된 자료를 분석한 결과 수도권에서 6억원을 초과하는 아파트 거래사례는 지난 한해 1만 4671건으로 나타났으며, 올해는 6월까지 7198건으로 나타났다. 이를 환산해보면 월 평균 약 1200건 수준이지만 갈수록 줄어드는 모습이다. 서울의 경우 전체 거래사례 중 약 20% 수준을 보이던 6억 초과 아파트거래가 10% 중반수준까지 떨어졌으며, 경기나 인천은 1% 수준이다. 6억원을 초과하는 아파트들은 한때 거래량의 20%가 넘는 비중을 차지하며 시장을 이끌어가는 한 축이었다. 하지만 고가주택에 대한 선호도 감소, 수요층의 한계 등으로 10% 중반까지 그 비중이 감소한 것이다. 이번에 나온 LTV의 상향조정으로 강남 소재 아파트들이 주요 수혜단지로 부상하고 있는 만큼 6억 초과 아파트의 시장 점유율 회복과 함께 시장 견인성에 대해 관심이 집중되고 있다. 시각에 따라 달라질 순 있지만 이번 LTV상향조정 영향력이 고가주택에 한정될 것이란 분석이 지배적이다. 하지만 6억 초과 주택에는 실 수요뿐만 아니라 투자수요도 다수 유입된다. 즉, 이들 아파트의 거래량 회복이 단순히 고가주택 거래증대에 그치지 않고 시장 전방위적으로 확산될 수 있는 휘발성을 내재하고 있다는 것이다. 물론 시장에서 얼마나 반응할지는 시간을 두고 지켜봐야 할 것이지만 이들 6억 초과 아파트의 거래량 회복과 시장 견인여부에 따라 정책의 성공여부가 결정될 수 있을 것으로 보인다.