[양지민 변호사의 부동산 법률 상식] 허위, 과장 분양광고

집을 살 때 우리가 가장 먼저 접하는 것은 아마도 분양회사의 분양광고일 것이다. 이상하게도 우리나라는 선분양, 후시공의 방식으로 대규모 아파트 단지가 분양되는 것이 일반적이기 때문에 우리는 어쩔 수 없이 실체가 없는 집을 사야만 한다. 이때 우리의 판단을 좌지우지 하는 것은 분양광고다. 실체가 없으니 분양광고로 짐작할 수밖에 없지 않은가. 그런데 실제로 지어진 집을 보면 내 상상과는 다른 경우가 참 많다. 분명히 테마공원이 우리 집 옆에 들어선다고 하지 않았나?. 인근 간선도로가 확장된다고 하지 않았나?. 거실 바닥재는 대리석이라고 하지 않았나?. 이렇게 분양계약을 할 당시의 내 상상 속의 집과 실제로 지어진 우리 집의 모습이 너무나 다른 경우 어떻게 해야 할까. 당연히 분양회사를 상대로 손해배상청구를 해야 한다. 그런데 이와 관련된 법원의 판결을 살펴보면, 분양광고 중 어떤 부분은 분양계약의 내용으로 보고 어떤 부분은 분양회사가 애초에 이행할 수 없는 것으로 분양계약이 내용이 아니라고 본다. 어떤 기준으로 이와 같이 판단하는지 알아보자. 법원의 판단에 따르면 기본적으로 분양회사가 분양광고에 나와 있는 모든 조건을 이행해야 하는 것은 아니다. 분양광고는 '청약의 유인'이라고 보기 때문이다. 즉, 더 많은 분양계약자들을 모집하기 위해 분양회사가 내거는 유인책 정도로 보는 것이다. 그러나 아무리 청약의 유인이라고 보더라도 분양광고의 내용 중 구체적인 거래조건, 예를 들어 아파트의 외형, 재질, 바닥재 등은 실질적으로 분양받는 실체인 집의 세부 조건에 해당하기 때문에 분양계약의 내용으로 본다. 수분양자들은 그러한 내용을 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 봐야 하므로 분양자와 수분양자 사이에 계약의 내용으로 하기로 하는 '묵시적 합의'가 있었다고 보는 것이다. 그럼 어떤 부분은 분양계약 내용으로 인정받지 못할까. 법원은 인근 도로의 확장과 같은 광고는 분양회사가 이행할 수 없는 외부적인 환경에 관한 것으로서 분양계약의 내용이 될 수 없다고 본다. 결론적으로 말하면 아파트의 외형, 재질에 관한 부분은 분양회사와 수분양자 사이의 분양계약의 내용이 되지만 도로확장 등 아파트 외형, 재질과 관계가 없을 뿐만 아니라 수분양자들 입장에서 분양자가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것은 분양계약의 내용이 될 수 없다고 본 것이다. 인근 도로확장 같은 조건은 집값을 좌지우지 할 수 있는 영향력이 있음에도 분양계약의 내용으로 인정받지 못한다고 하니 왠지 광고를 믿고 분양계약을 체결한 수분양자 입장에서는 억울할 수 있는 판단법이기도 하다. 그러나 꼭 분양계약의 내용으로 인정받지 못한다고 하더라도 허위, 과장 광고에 해당하는 불법성을 입증한다면 불법행위로 인한 손해배상 청구도 얼마든지 가능하므로 수분양자 입장에서는 너무 억울해 하지 않아도 됨을 기억하자.