'임차인 잘못 없어도 보증 취소?'… HUG 임대보증 약관 고친다

앞으로 주택 임차인의 잘못이 없다면 주택도시보증공사(HUG) 보증 취소로 인해 보증금을 떼일 위험이 사라진다. 공정거래위원회는 5일 HUG의 '개인임대사업자 임대보증금 보증 약관'을 심사해 보증 취소 관련 조항을 시정하도록 권고했다고 밝혔다. 시정권고 대상 조항은 민간임대주택의 임대인(주채무자)이 사기 또는 허위로 임대차 계약을 체결하거나 이를 근거로 보증을 신청한 경우 임차인(보증채권자)의 귀책사유가 없음에도 불구하고 HUG가 보증을 취소할 수 있도록 한 조항이다. 공정위가 HUG 임대보증금 약관을 심사한 이유는, HUG 보증을 받았음에도, 부당하게 임대보증금을 지급받지 못하고 있는 전세사기 피해자들의 신고에 따라 이뤄졌다. 공정위에 따르면, 부산에서는 1명의 임대인이 소위 '무자본 갭투자'로 주택 190채를 매입해 4년간 임차인 150여명으로부터 전세보증금 190억여원을 가로챈 사건이 발생했다. 이에 HUG가 임대보증금보증약관의 부당한 보증취소 조항을 근거로 보증을 취소했고, 피해자들은 임대보증금을 지급받지 못했다. 현재 피해자 일부는 HUG와 전세보증금 지급 청구 소송을 진행중이다. HUG와 유사하게 임대보증금에 대한 보증을 제공하는 다른 기관의 경우, 약관을 통해 사기로 인해 계약이 취소되는 경우라도 임차인에게 귀책사유가 없으면 계약을 취소할 수 없도록 하고 있다. 공정위는 신고된 약관조항이 '약관의 규제에 관한 법률'(약관법)에 위반된다고 판단, HUG에 해당 약관조항을 수정·삭제토록 시정권고했다. 공정위는 HUG의 보증채무는 보증서 발급 시에 유효하게 성립하고, 민간임대주택법령 규정에 따라 임대인으로부터 보증서 사본을 전달받은 임차인은 임대인의 채무불이행 시 HUG로부터 보증금을 지급받을 수 있을 것이라는 합리적인 기대를 갖게 된다고 봤다. 그러나 문제의 조항에 따르면, 이러한 기대가 임차인의 잘못 없이도 임대인의 귀책사유만으로 깨지게 되므로, 해당 조항은 고객에게 부당하게 불리한 조항에 해당한다고 판단했다. 공정위 관계자는 "해당 조항은 보험계약자의 사기, 고의 또는 중대한 과실이 있더라도 피보험자에게 책임 있는 사유가 없다면 보험자가 보험금액을 지급하도록 한 상법 규정의 취지에도 반한다"며 "이는 위험을 고객에게 떠넘기고, 사업자에게 법률상 부여되지않은 해지권을 부여하는 조항으로도 볼 수 있다"고 설명했다. 공정위는 아울러 해당 조항은 국민의 주거 안정이라는 민간임대주택 제도의 목적에도 맞지 않고, 보증계약에 따른 임차인의 기본적 권리도 제한해 계약에 따르는 본질적 권리를 제한하는 조항에도 해당한다고 봤다. 공정위의 시정권고에 따라 HUG가 해당 조항을 시정하면, 향후 임대인의 잘못으로 전세사기 피해를 입은 선의의 임차인이 보증을 통해서도 임대보증금을 돌려받지 못하는 상황을 막을 수 있을 것으로 보인다. 다만, 공정위의 이번 약관심사를 통한 시정권고는 이미 체결된 계약관계를 소급해 무효로 하는 것이 아니며, 사업자가 향후 계약 체결 시 문제된 약관조항을 사용하지 못하도록 하는 효과가 있다. 이에 이미 체결된 계약건에는 적용되지 않는다. 공정위는 시정권고 이후 HUG와 해당 약관조항에 대한 시정 협의를 진행하고, 이행 여부를 점검할 계획이다. 시정권고를 따르지 않을 경우 공정위는 시정명령을 할 수 있다. /세종=한용수기자 hys@metroseoul.co.kr