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건설/부동산>시세

'9억 커트라인' 무색…서울 아파트 분양가 기세등등

분양가 9억원 넘으면 중도금 대출 막히는데…배짱 분양에도 청약 수요↑

서울 강북의 한 아파트 견본주택 현장./채신화 기자



서울 등 주요 지역의 아파트 분양가가 기세등등한 모습이다. 정부의 대출 규제와 세제 강화로 매매시장은 한풀 꺾였으나, 분양 시장에서는 '9억원 커트라인'이 무색할 정도로 분양가가 오르는 추세를 보이고 있다.

8일 업계에 따르면 올 상반기 서울에서 분양한 주요 아파트 단지에서 분양가 9억원이 넘는 가구가 다수 나왔다.

앞서 국토교통부는 지난 2016년 하반기부터 분양가가 9억원이 넘는 고가주택을 주택도시보증공사(HUG)의 보증대상에서 제외했다. 집단대출을 받으려면 입주할 아파트에 대한 보증이 필요한데, HUG의 보증을 받지 못하면 사실상 중도금 대출이 막힌다. 중도금 대출이 안 되면 분양가의 60~70%에 달하는 계약금·중도금을 현금으로 마련해야 하기 때문에 자금 부담이 커진다.

이에 따라 분양 시장에선 '분양가 9억원'이 커트라인으로 작용하며 건설사들의 고심이 깊어졌다. 중도금 대출을 시행하려면 분양가를 9억원 안쪽으로 맞춰야 하기 때문이다. 실제로 비(非) 강남권에선 분양가가 9억원 이하인 단지의 청약 경쟁률이 높게 나타났다.

최근 분양한 '청량리역 해링턴 플레이스'는 일부 펜트하우스(전용 150㎡)를 제외한 모든 가구가 9억원을 넘지 않아 중도금 대출(40%)이 가능했다. 이 단지는 최고 경쟁률 104대 1을 기록하며 전 가구 서울 지역 1순위에서 마감했다.

그러나 최근 일부 단지에서 '로또 청약' 기대감이 높아지며 청약 수요가 몰리자, 분양가가 슬금슬금 올라가는 모양새다. 강북에서는 이미 '10억 아파트 시대'가 열렸다.

올해 분양한 'e편한세상 광진 그랜드파크'(일반분양 730가구)는 전용 84~115㎡ 등 전 타입 분양가가 9억원을 넘는다. 3.3㎡ 당 3370만원으로 광진구 전체 시세보다 분양가가 800만원 이상 높은 수준이다. 전용 84㎡ 기준 분양가는 9억6000만~12억3900만원에 책정됐다.

'호반써밋자양'도 전용 84㎡ 타입은 모두 분양가 9억원을 초과했다. 일반분양 30가구 중 6가구(20%)인 84㎡ 타입의 분양가는 11억4922만~11억6322만원에 형성됐다. '청량리역 한양수자인 192'(일반분양 1129가구)도 같은 평형이 8억1800만~10억8200만원에 책정됐으며, 9억원 이하의 분양가는 전체의 16%(177가구) 수준에 불과했다. 청량리 주상복합 3대장 중 가장 수요가 높을 것으로 예상되는 '청량리역 롯데캐슬SKY-L65'도 평균 분양가가 3.3㎡ 당 2600만원이 예상돼 대체로 분양가 9억원을 웃돌 전망이다.

건설업계에선 땅값, 재료비 등 분양 원가 항목의 가격이 오르면서 분양가 상승도 불가피하다고 보고 있다. 한 건설업체 관계자는 "땅값을 비롯해 인건비, 재료비 등이 꾸준히 오르고 있기 때문에 분양가 상승도 함께 오를 수밖에 없다"고 말했다.

실제로 HUG에 따르면 올해 2월 말 기준 서울 지역 아파트 ㎡당 평균 분양가는 762만7000원으로, 전년 동월 대비 15.01% 상승했다.

서울의 아파트 평균 분양가는 관련 통계작성을 시작한 2015년 10월 3.3㎡당 1927만5000원이었으나, 2016년 1월 2000만원대(2015만6000원)를 돌파하고, 올해 1월 2516만9000원까지 치솟았다.

이에 대해 일각에선 로또 분양 등에 대한 기대감으로 청약 열기가 높아지자, 건설사들이 '배짱 분양'을 하고 있다는 지적도 나온다. 아울러 분양가가 9억원을 넘겨 중도금 대출이 막혀도 시공사 자사 보증 등으로 대출을 시행하는 방식도 활용되고 있다. 시공사가 금융권과 협의해 HUG 대신 연대 보증을 서 최대 40%의 중도금 대출을 시행하는 방식이다.

'힐스테이트 판교엘포레', 'e편한세상 광진 그랜드파크' 등은 자체보증 대출을 통해 미분양 물량을 털어낸 바 있다. '청량리역 한양수자인 192'도 금융권과의 협의를 통해 중도금 대출을 추진 중이다.
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