전·월세 시장을 안정시키기 위해 민간임대주택을 활성화해야 한다는 주장이 나왔다. 공공 중심의 공급 정책만으로는 한계가 있는 만큼, 민간 역할을 확대해 안정적인 공급을 확보해야 한다는 지적이다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 31일 서울 여의도 국회 의원회관에서 열린 '주택공급 활성화를 위한 정책 방향 토론회'에서 "2024년 기준 임차 가구 중 등록임대 비중은 6%에 그친다"며 "등록임대주택을 확대하는 것이 주거 안정의 핵심 수단"이라고 밝혔다.

이번 토론회는 국회 국토교통위원회 소속 복기왕·권영진·염태영·안태준 의원이 공동 주최하고 한국주택협회, 대한주택건설협회, 한국리츠협회가 공동 주관했다.

이번 토론회는 주택 수급 불균형과 지역 간 가격 격차 등 변화하는 주거 수요에 대응하기 위해 마련됐다.

첫 번째 발제에 나선 김덕례 주산연 주택연구실장은 민간임대주택 공급 확대의 필요성을 강조하며 제도 개선을 촉구했다.

김 실장은 "민간임대주택 재고를 지속적으로 확보해야 전·월세 시장 안정 효과를 기대할 수 있다"고 강조했다. 그는 등록 민간임대주택 확대가 연간 약 0.3% 수준의 전세가격 안정 효과를 낸다는 실증 분석도 소개했다.

김 실장은 민간임대주택 활성화를 위한 정책 과제로 ▲임대보증제도 개선 ▲유동성 지원 강화 ▲건설 기반 조성 등을 제시했다.

그는 "분양전환 임대주택은 임차인에게 내 집 마련 기회를 제공하고 사업자에게는 자금 회수 수단이 될 수 있는 만큼 전향적인 검토가 필요하다"고 덧붙였다.

두 번째 발제에 나선 김정섭 울산과학기술원 교수는 민간 정비사업 활성화와 공공·민간 협력 구조 재정립을 강조했다.

김 교수는 정비사업의 구조적 한계를 짚으며 "정비사업은 일반 택지개발보다 사업 기간이 길고, 조합 전문성 부족과 조합원 간 갈등, 공사비 상승에 따른 분담금 증가 등이 사업 지연으로 이어지고 있다"고 설명했다.

현재 공급 구조에서 민간의 역할이 절대적이라는 점도 짚었다.

그는 "전체 주택 공급의 90% 이상이 민간에서 이뤄지고 있는 만큼 공공 중심 공급 확대만으로는 한계가 있다"며 "공공은 관리·지원 역할을 강화하고 민간은 정비사업과 일반사업에서 공급을 확대하는 방향으로 역할을 나눠야 한다"고 말했다.

정책 대안으로는 '주택공급 촉진지역' 제도를 도입하자고 제안했다. 그는 "현재 수요 억제를 위한 규제는 있지만 공급을 직접 촉진하는 제도는 부족하다"며 "공급이 부족한 지역을 지정해 일정 기간 규제를 완화하고 공급을 집중적으로 늘리는 방안을 검토할 필요가 있다"고 말했다.

정비사업 과정에서의 갈등 해소 방안으로 AI 기반 플랫폼 도입도 제안했다.

그는 "조합원과 시민들이 정보를 쉽게 확인할 수 있는 시스템을 구축하면 정보 비대칭을 줄이고 갈등 관리에도 도움이 될 것"이라며 "공공기관과 협회가 공동으로 플랫폼을 구축하는 방안도 검토할 수 있다"고 밝혔다.

종합토론에서도 민간 주택공급 활성화를 위해 제도 개선이 필요하다는 지적이 이어졌다.

이동주 한국주택협회 상무는 공공기여 제도의 불확실성을 문제로 꼽았다. 그는 "지자체별로 기부채납 기준과 비율이 달라 사업성이 크게 좌우된다"며 "공공기여가 예측 가능하도록 제도 정비가 필요하다"고 말했다. 또한 "수도권 중심의 사업 구조를 고려해 지방에는 별도의 기준을 적용할 필요가 있다"며 "지방 미분양 문제 해결을 위한 세제·금융 지원도 시급하다"고 덧붙였다.

김형범 대한주택건설협회 본부장은 임대보증금 보증제도의 부담을 지적했다. 그는 "보증기관의 주택가격 인정 기준이 강화되면서 기존보다 20~30% 낮은 가격이 적용되고, 사업자가 차액을 반환하거나 예치해야 하는 상황"이라며 해법으로 조기 분양전환을 제시했다. 그는 "임대인과 임차인 합의로 분양전환을 허용하면 임차인이 가격과 시기를 주도할 수 있어 갈등 해소에 도움이 될 것"이라고 말했다.

토론회에서는 오피스텔 등 대체 주택에 대한 규제 완화와 민간임대 활성화를 통해 비아파트 공급 기반을 확대해야 한다는 주장도 나왔다.