고양시가 일산신도시 재건축을 둘러싼 용적률 논의와 관련해 쾌적한 주거환경을 전제로 한 적정 용적률 적용이 필요하다는 입장을 분명히 했다. 지난해 6월 노후계획도시 정비기본계획 고시 이후, 각 특별정비예정구역의 특별정비계획안에 대해 사전 자문 등 패스트트랙 지원이 이어지는 가운데 나온 판단이다.

고양시에 따르면 1기 신도시 가운데 일산신도시는 현황용적률이 가장 낮지만, 재건축 시 용적률 증가 비율은 상대적으로 높은 편에 속한다. 단순 수치 비교가 아닌 증가 폭과 도시 여건을 함께 살펴볼 필요가 있다는 설명이다.

현재 일산신도시 아파트의 평균 현황용적률은 172%로, 분당 184%, 평촌 204%, 산본 207%, 중동 216%보다 낮다. 이는 1990년대 개발 당시 저밀·쾌적 주거환경을 목표로 설계된 계획도시의 특성이 반영된 결과다. 이런 배경 속에서 1기 신도시 재건축 기준용적률은 일산 300%, 분당 326%, 산본·평촌 330%, 중동 350%로 설정됐다.

하지만 현황용적률 대비 기준용적률 증가 비율을 보면 양상이 달라진다. 일산은 172%에서 300%로 1.74배 증가해 분당 1.77배에 이어 두 번째로 높은 수준이다. 평촌과 중동은 각각 1.62배, 산본은 1.59배로 나타났다. 현황용적률이 낮은 도시일수록 재건축 과정에서 증가 비율이 크게 나타나는 구조다. 이를 두고 시는 일산 재건축이 다른 1기 신도시에 비해 불리하다고 보기 어렵다고 해석했다.

일각에서는 일산의 기준용적률이 다른 신도시에 비해 낮다며 상향 조정을 요구하고 있다. 기준용적률을 높여 일반분양 물량을 늘리고, 이를 통해 사업성을 개선하며 주민 부담을 줄여야 한다는 주장이다. 그러나 고양시는 이러한 접근이 과밀 개발로 이어질 수 있다고 우려한다.

고양시는 재건축 과정에서 용적률이 올라갈수록 인구와 세대 수가 증가하고, 이에 따라 도로·철도·상하수도·학교·주차장 등 기반시설 확충 부담도 함께 커진다고 설명한다. 이 비용은 공공기여 형태로 주민과 사업시행자가 부담해야 하는 구조이기 때문에, 단순히 용적률을 높인다고 사업성이 자동으로 개선되는 것은 아니라는 것이다.

특히 교통 인프라는 가장 큰 부담 요인으로 꼽힌다. 민간 재건축 특성상 광역교통망을 단기간에 확충하기 어렵고, 기존 시가지에 자리 잡은 상가·주택·학교 등으로 인해 도로 확장에도 한계가 있다. 기반시설에 대한 충분한 검토 없이 용적률만 상향할 경우, 주거 쾌적성 저하와 도시 과부하로 이어질 수 있다는 지적이다.

고양시는 목표연도까지 확충 가능한 기반시설 용량과 계획 인구, 세대 수를 종합적으로 검토해 도시가 감당할 수 있는 평균 밀도를 설정해야 한다는 입장이다. 과도한 재건축은 일조권 침해, 환경오염, 건설폐기물 증가 등 다양한 부작용을 동반할 수 있어 신중한 접근이 필요하다고 강조한다.

이동환 고양특례시장은 "노후계획도시 재건축은 개별 단지가 아니라 도시 전체를 새롭게 설계하는 과정"이라며 "당장의 사업성보다 도로와 철도, 상하수도 등 도시기반시설이 감당할 수 있는 범위 안에서 장기적 안목의 건축계획을 세워야 시민 편익과 도시 경쟁력을 함께 확보할 수 있다"고 말했다.