"매매 문의가 늘고 있지만  매물이 없다."

지난 1월30일 찾은 서울 관악구 봉천·신림동 일대 부동산 공인중개업소에선 한목소리로 이렇게 말했다. 실제 관악구 아파트 시장은 매물 부족 속에 가격 강세 흐름이 이어지고 있다.

1일 한국부동산원에 따르면 1월 넷째 주 관악구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.55% 올라 서울 자치구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 현장에서는 "급작스럽게 올랐다기보다는 지난해 10·15 대책 이전부터 이어진 오름세가 토지거래허가제 시행 이후 더 뚜렷해진 것"이라고 입을 모았다.

집값 상승세의 중심에는 봉천·신림동 대단지가 있다. 관악구 'e편한세상 서울대입구 2차'는 전용 116㎡ 가 지난 22일 14억7000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 관악드림타운 전용 60㎡ 는 지난달 17일 10억4000만원에 거래되며 한 달 새 6000만원이 올랐다.

관악드림타운아파트 인근 D부동산중개업소 관계자는 "20평대는 사실상 매물이 없는 상황이어서 매수자들이 연락처를 남기고 기다린다"며 "호가가 빠르게 오르다 보니 가격 부담 때문에 매수를 망설이는 경우도 적지 않다"고 했다.

그는 "20평대 매물은 11억원대에 나와 있고, 실거래가는 아직 공개되진 않았지만 30평대는 이미 12억원 이상에 거래되고 있다"며 "생애최초 구입자는 LTV(주택담보인정비율) 70%까지 대출받아도 자기자금 5억~6억원은 필요해 진입 장벽이 높은 편"이라고 덧붙였다.

◆ 세금·공급 변수에도 매물은 잠잠

다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매물이 늘 수 있다는 전망과 달리, 현장에선 양도세 중과 전망 이후에도 나온 매물은 거의 없다는 후문이다.

임대차 계약 기간이 남아 있는 경우 당장은 처분이 어렵고, 양도세나 증여세 부담이 커 차라리 갖고 있으려는 심리가 많다는 것이다. 인근 부동산중개업소에선 "집주인의 자녀 세대가 사는 등 집을 내놓지 못하는 사례도 많아서 앞으로도 매물이 늘어날 지는 미지수다"라고 말했다.

용산·태릉 등 수도권에 6만 가구를 공급하는 정부의 새로운 공급대책에 대해 "공급을 기대하면서 집을 안 사고 버티는 일은 거의 없을 것 같다"며 "일부 소형 단지에서 갈아타려는 수요는 있지만, 집값이 계속 오르면서 대출 부담이 커지는 문제가 더 크게 작용한다"고 지적했다.

시장에선 당분간 집값이 더 오를 것으로 예상한다. 부동산중개업소 관계자는 "상도동 등 인접 지역과 비교하면 가격 차이가 크다고 여기고 집주인이 호가를 수 천 만원씩 올리는 분위기다"라며 "매물을 내놨다가 다시 거둬들이는 경우도 늘고 있다"고 설명했다.

◆ 학군·생활 인프라 강점

관악구 집값 상승세를 떠받치는 또 다른 축은 실거주 수요다. 관악구의 언덕은 집값 상승률 못지않게 가파른데, 언덕 위쪽은 상도근린공원과 성현드림숲공원과 맞닿아 있고, 아래로 내려가면 서울대입구역과 봉천역 일대 상권이 펼쳐진다. 도심과 가까우면서도 비교적 조용한 주거 환경이다.

지도를 보면 구암초·중·고를 비롯해 봉현초, 은천초, 신봉초 등 학교들이 단지를 둘러싸고 있다. 주변에 학업 성취도가 높은 학교가 많고, 어린이집과 유치원을 품고 있다.

교통 접근성도 양호하다. 단지 위쪽에는 7호선 숭실대입구역, 아래쪽으로는 2호선 서울대입구역과 봉천역이 있다. 거리와 노선을 감안하면 강남 접근성이 좋다.

이 때문에 강남 직장인 신혼부부나 학령기 자녀를 둔 3040 학부모의 선호도가 높다.

부동산공인중개업소 관계는 "이 가격대에 학교·아파트·생활 인프라가 동시에 갖춰진 곳이 많지 않다"며 "같은 단지 안에서 평수를 넓혀 이동하는 경우도 많다"고 말했다.

◆ 관망지에서 대안지로…

관악구는 그동안 서울 상위권 지역이 오를 때 상대적으로 덜 오르거나 상승폭이 제한적이었다. 시장이 불안할수록 수요가 상급지로 쏠리면서 관악은 '관망 리스트'에 머물러 왔다.

최근 분위기는 다르다. '살 만한 대단지'를 중심으로 수요가 옮겨가고 있다. 대출규제에도 거래할 수 있는 15억원 이하 가격대에 실거주가 가능하다는 점에서다. 관악드림타운아파트와 같은 대장 단지가 가격 흐름을 이끌고 인근 단지들이 이를 따라가는 구조다.

이러한 현상은 단지 안에서도 나타난다. 구축 단지 특성상 인테리어·조망에 따른 가격 편차가 큰데, 선호도 높은 매물이 신고가를 경신하면 상대적으로 조건이 떨어지는 매물도 호가를 따라 올리는 흐름이다.

중저가 아파트로 이동하는 수요는 노원·도봉·강북과 금천·구로 등 서울 외곽 전반에서 감지된다. 실제 1월 넷째주 강북의 아파트값 상승률은 0.3%로 나타났다. 전주보다 오름폭을 키우며 0.32% 상승한 강남 못지 않은 상승세를 보였다. 노원구도 월계·상계동 역세권 위주로 오르며 0.41% 상승률을 기록했다.

시장에선 서울 집값이 외곽 중저가 위주로 선별적으로 오를 가능성에 무게를 두고 있다.