신탁계약이 체결된 부동산의 경우, 대내외적 소유자는 신탁회사(수탁자)다. 수분양자가 분양계약을 체결한 후 분양대금을 완납하면, 신탁회사가 직접 수분양자에게 소유권이전등기를 경료해준다.

이를 위해 일반적으로 신탁계약에서는 위탁자(시행사)가 해당 부동산에 관해 신탁계약을 일부 해지할 수 있도록 '해지권'을 규정하고 있다.

대법원은 이러한 규정이 포함된 신탁계약에 대해, '위탁자는 수분양자에게 소유권이전등기를 경료해주기 위해 신탁을 일부 해지할 수 있고, 우선수익자는 해지의 의사표시에 관해 동의의 의사표시를 하기로 하는 묵시적 약정'을 한 것으로 해석해오고 있다(대법원 2018. 12. 27. 선고 2018다237329 판결, 대법원 2010. 12. 9. 선고 2009다81289 판결 등).

그런데 이러한 위탁자의 신탁 해지권은 언제나 인정되는 것은 아니다. 위 대법원 2009다81289 판결 등은 그 조건으로 "분양대금에 의한 우선수익자(대출금융기관)의 채권 변제가 확보된 상태"에 이를 것을 요구하고 있다.

구체적으로 살펴보면, 우선 신탁계약에 따른 적법하고 유효한 분양계약이 이뤄져야 한다. 그리고 그에 따른 분양대금에 의해 우선수익자(대출금융기관)가 채권을 실제로 변제받거나, 또는 적어도 위탁자(시행사)가 임의로 인출할 수 없도록 별도로 지정된 신탁회사 명의의 분양대금 수납계좌로 분양대금이 전액 입금될 것을 요건으로 하고 있다.

즉 '우선수익자의 채권 변제가 확보된 상태의 경우에만' 위탁자(시행사)의 신탁 해지권이 인정된다고 보고 있는 것이다.

반대로 수분양자가 정상적인 분양계약을 체결하지 않았거나, 분양대금이 신탁계좌에 입금되지 않는 경우 등에는 위탁자에게 신탁해지권이 발생하지 않는다고 보고 있다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2009다81289 판결 등).

대법원은 또한 미리 합의에 의해 예정된 분양가격의 4분의 1에도 미치지 아니하는 정도의 현저한 저가에 분양이 이뤄진 사안에서도 위탁자(시행사)의 신탁 해지권을 부정한 바 있다(대법원 2011. 3. 10. 선고 2009다50353 판결).

이러한 경우까지 신탁해지권이 인정돼 수분양자 앞으로의 소유권이전등기가 허용된다면, 대출금융기관(신탁계약의 우선수익자)의 이익을 심각하게 해치게 될 것임이 명백해 신탁계약의 본지에 반하게 된다는 것이다.

법원은 위탁자와 공사업자가 공사대금 대물변제로 임의로 분양계약을 체결한 사안에서도 위탁자의 신탁해지권을 부정했다.(서울중앙지방법원 2019. 10. 18. 선고 2018가합573242 판결). 이러한 대물변제 약정은 PF계약에서 정한 분양대금 지급방법 등을 충족하지 못했을 뿐만 아니라 우선수익자, 수탁자의 동의도 없었다는 이유를 근거로 들었다.

이처럼 위탁자에게 해지권이 인정돼 궁극적으로 수분양자에게 소유권이 이전되기 위해서는 '수분양자는 위탁자와 적법하고 유효한 분양계약을 체결해야 하고, 분양대금도 반드시 신탁계약에서 정한 신탁회사 명의의 계좌에 입금되어야 함'에 주의해야 한다.