부동산 가격이 하락하며, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출에도 경고등이 켜졌다. 약 10년간 증가한 부동산 PF대출은 77조원이다. 특히 저축은행, 캐피털 등 비은행권을 중심으로 급격하게 증가하고 있어 건전성 관리가 필요하다는 지적이 나온다.

11일 한국은행에 따르면 2013년 말부터 올 6월까지 부동산 PF 대출잔액은 35조2000억원에서 112조2000억원으로 77조원(218.7%) 증가했다. 은행권은 21조5000억원에서 28조3000억원으로 31.6% 늘었고, 비은행권은 13조8000억원에서 83조9000억원으로 597.9% 급증했다.

부동산PF 대출이 늘어난 이유는 정부의 다양한 주택공급 정책과 업무·상업 복합빌딩 등 소형 비주거 건축물 개발 수요가 증가한 영향이다. 금융권 관계자는 "업무·상업 복합빌딩 등 중소형 비주거 건축물 개발수요가 증가하면서 부동산 PF대출도 증가했다"며 "금융사끼리 경쟁이 심화되면서 수익 다각화를 위해 부동산PF 대출을 확대한 측면이 있다"고 말했다.

◆집 값 하락에 PF대출 연체율↑

문제는 부동산 시장 위축으로 부동산PF 대출의 부실률이 높아질 수 있다는 것.

한국부동산원에 따르면 전국 아파트 매매가격지수는 지난 8월 105.3으로 전달 대비 0.51포인트 줄었다. 매매수급지수도 87.4로 전달 대비 3.3포인트 감소했다. 매매수급지수는 기준선인 100보다 낮을수록 집을 사려는 사람보다 집을 팔려는 사람이 많은 것을 의미한다. 금리상승에 따라 부동산 가격이 단기에 오를 것이란 기대감이 떨어지면서 부동산을 구입하려는 이들도 줄고 있다는 설명이다.

반면 연체율은 증가하는 추세다. 부동산PF 대출 연체율은 2021년 말 0.18%에서 0.50%로 0.32%포인트 증가했다. 특히 요주의여신비율은 저축은행, 보험사를 중심으로 같은기간 1.91%에서 2.28%로 상승했다. 요주의여신비율은 연체기간 1개월 이상 3개월 미만 채권으로 부실화가 될 채권 비율을 말한다.

한국은행 관계자는 "(부동산가격 하락으로)사업을 추진할 수 있는 가능성이 줄어들고, 미분양 물량 등이 증가하면 일정 시차를 두고 부실도 빠르게 늘어날 수 있다"며 "충당금 적립수준과 담보유형, 시공사 신용등급을 고려할 때 일부 비은행권의 경우 부동산PF 대출 부실위험이 상대적으로 클 수 있다"고 말했다.

◆PF대출 부실시, 경제 전반 영향

부동산PF 대출은 개발사업의 주체인 '시행사', 공사를 수행하는 '시공사', 파이낸싱을 담당하는 '대주', 부동산 신탁을 담당하는 '신탁회사', 개발사업의 결과물을 분양받는 '수분양자' 등 많은 당사자가 관여하기 때문에 부실이 발생할 경우 경제 전반에 전이될 가능성이 크다.

현재 부동산PF 대출은 건축 인·허가전 토지를 매입하기 위해 받는 '브릿지론'이 대다수다. 통상 브릿지론은 본 PF대출시 갚는데, 최근 은행권 등 제1금융권의 PF대출이 막히면서 브릿지론 연장이 어려워졌다. 이 경우 비은행권은 손실로 인식하고 대손충당금을 쌓아야 하는 등 영향을 미칠 수밖에 없다.

대출채권을 유동화(ABS)하는 방식도 위험을 전이시킬 수 있다. 시행사에 대출해준 금융기관이 유동화전문회사(SPC)에 대출채권을 넘기면, 특수목적회사(SPC)는 대출채권을 다시 위험을 분산시킨 자산유동화증권(ABS)으로 변환해 투자자를 끌어모은다. 부동산PF 대출에서 파생된 유동화 증권 규모는 2014년 20조9000억원에서 올해 6월 39조8000억원으로 90.4% 증가했다. 금융기관을 넘어 투자자까지 피해가 이어질 수 있다는 분석이다.

한국은행 관계자는 "과거 부동산PF대출 부실사태를 보면 위기전 준공후 미분양이 급증한 후 저축은행 PF대출 연체율이 2~3년의 시차를 두고 상승했다"며 "부동산PF 대출 부실이 금융시스템 불안으로 확산되지 않도록 리스크 관리를 강화하고 손실부담 능력을 제고하도록 유도할 필요가 있다"고 말했다.