당초 지역주택조합 가입계약의 내용과 다르게 조합원의 권리·의무가 변경된 경우, 조합원은 이를 이유로 조합가입계약을 해제할 수 있을까?

대법원은 '당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 계약을 체결한 경우에는 원칙적으로 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 계약을 해제할 수 없다'는 입장이다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결).

지역주택조합사업은 통상 조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업 부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻는 방식으로 진행된다. 따라서 그 진행 과정에서 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 얼마든지 발생할 수 있기 때문이다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결).

다만 '조합원의 권리·의무 변경이 당사자가 예측가능한 범위를 초과했다는 등의 특별한 사정'이 인정된다면 예외적으로 이를 이유로 계약을 해제할 수 있다. 그러나 대법원은 '특별한 사정'을 다소 엄격하게 인정하고 있다.

구체적인 사건을 살펴보자. 사업계획 변경에 따라 조합원이 당초 계약 체결 시 공급받기로 한 동·호수가 아닌 다른 동·호수를 공급받게 되자 계약 해제를 주장한 사건에서, 2심은 조합의 채무가 조합의 귀책사유로 이행불능이 되었다는 이유로, 해제를 인정했다(수원지방법원 2018. 1. 19. 선고 2017나59642 판결). 그러나 대법원은 당초 지정된 동·호수의 아파트를 공급받지 못하게 됐다는 사정만으로는 조합가입계약 위반이라거나 조합의 아파트 공급이 불가능하게 됐다고 단정할 수 없다고 봤다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결, 대법원 2019. 12. 12. 선고 2019다259234 판결).

조합원이 당초 공급받기로 한 아파트 대신 그와 비슷한 위치와 면적의 다른 아파트를 공급받을 가능성이 있는 점, 조합원이 '후일 아파트 단지 배치 등에 일부 차이가 발생하더라도 이의를 제기하지 않겠다'는 취지의 각서를 작성하여 제출한 점 등을 근거로, 이 정도의 변경은 당사자가 예측가능한 범위를 초과했다는 특별한 사정이 있는 경우로 볼 수 없다는 것이다.

최근에도 이와 유사한 대법원 판결이 있었다. 당초 공급받기로 한 아파트의 전용면적이 넓게 변경되고, 이에 따라 조합원 부담금이 약 2배 이상 증가하자 조합원들이 계약 해제를 주장한 사건에서, 2심은 이행불능 또는 사정변경을 이유로 계약을 해제할 수 있다고 판단했다(서울고등법원 2021. 10. 1. 선고 2021나2007809 판결). 그러나 대법원은 계약해제를 부정했다(2022. 5. 12. 선고 2021다286116 판결). 당초의 조합가입계약에 아파트 세대수, 평형 변경 및 추가부담금 발생가능성이 명시돼 있는 점, 사업계획 변경에 관한 조합원총회 승인결의가 있었던 점 등을 고려하면 위와 같은 사정만으로 조합의 아파트 공급 의무가 불가능하게 됐다거나 사업계획변경의 정도가 예측범위를 초과한다고 볼 수 없다는 것이다.