대한민국 국민들은 어디에서 살고 싶어 할까. 물음의 답은 서울일 것이다. 대한민국 인구 5160만명 가운데 950만명이 현재 서울에 거주하고 있다. 서울을 둘러싸고 있는 수도권의 인구까지 합치면 대한민국 인구의 절반인 2600만명에 달한다. 일자리, 교육, 생활 등 필수 요소들이 집중돼 있는 서울로 사람들이 계속 몰리면서 자연스럽게 부동산 가격도 급등하고 있다.

부동산시장에서는 '서울 부동산 불패'라는 공식이 자리 잡았다. 서울 부동산은 그것이 어떤 물건이든 그 자체가 호재가 된다는 것. 서울 쏠림 현상은 시간이 지날수록 가속화하고 있다. 다주택자들은 수도권 주택을 처분하고 서울의 '똘똘한 한 채'를 보유하는 전략을 선택하고 있다.

◆대치동 은마아파트 20년새 20억↑

서울 대치동에 위치한 은마아파트. 지난 1979년 입주를 시작한 강남 최대의 주거 전용 대단지로 부지면적 23만7900㎡, 4424세대 규모다. 2002년 당시 32평(101㎡)은 매매금액이 3억8000만~4억1500만원이었다. 현재 시세는 23억5000만~25억원선이다. 20년동안 약 19억7000만~20억8500만원 상승했다. 해마다 1억원씩 상승한 셈이다.

은마아파트는 강남 재건축계의 '만년 유망주'다. 지난 1996년 처음 논의된 재건축은 약 24년간 정비사업수립계획 단계에 머물러 있다. 안전진단 강화, 층수제한 등 정부의 각종 규제 대상이 되면서 재건축은 미뤄지고 있다.

지난 1985년에 건축된 서울 노원구 상계동 상계주공 아파트도 비슷한 상황이다. 대규모 주공아파트인 이곳은 총 16개 단지, 4만224가구 규모다. 지난 2020년 '노원 포레나'로 재건축된 8단지를 제외한 다른 단지들은 현재 재건축에 난항을 겪고 있다. 2017년 문재인 정부의 '8·2 부동산대책'으로 인해 노원구가 투기지역과 투기과열지구로 지정됐기 때문이다.

재건축 예비안전진단을 통과한 상계주공 6단지는 윤석열정부가 '재건축 안전진단 기준 완화'를 내년 상반기로 미룬 것이 알려지자 안전진단 일정을 무기한 연기했다. 상계주공 6단지 24평(80㎡)의 2002년 당시 매매금액은 1억2000만~1억6500만원이다. 현재는 8억2000만~9억3000만원으로 가격이 형성됐다. 20년 동안 약 7억~7억6500만원이 상승했다.

29일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 지난 2019년 기준으로 재건축 연한(30년)에 다다른 서울 아파트 단지 비중은 22%다. 오는 2030년이 되면 그 비중은 52%까지 올라간다. 18년 뒤에는 서울 전체 아파트의 절반 이상은 재건축이 가능한 것이다.

서울시가 발표한 '2025 서울주거종합계획' 내용을 살펴보면 지난 2018년부터 2025년까지 지어지는 정비사업 물량은 33만 8688호다. 2026년 이후 건립되는 물량은 4만7802호에 그친다.

부동산업계 관계자는 "재건축·재개발 규제가 단기적으로는 해당 지역 주택 가격을 안정시킬지 모르지만 주택 공급을 위축시켜 장기적으로는 주택가격 상승을 촉발시킬 수 있다"면서 "서울의 집값 해결과 주택 공급 등 두 마리 토끼를 잡기 위해선 재건축·재개발이 활성화가 필요하다"고 말했다.

◆역대 정부들의 주요 부동산 정책은?

역대 정부들의 부동산 정책은 정권을 잡은 시점을 기준으로 나뉜다. 부동산 시장이 침체돼 있을 때 정부가 출범하면 규제를 완화했다. 반대 상황에서는 규제를 강화했다. 시장의 흐름을 고려하지 않은 부동산 정책으로 서울 부동산 가격은 계속 폭등했고 양극화 현상은 심해졌다.

1997년 국제통화기금(IMF) 외환위기 여파로 환율과 금리가 폭등하면서 부동산 가격은 폭락했다. 1998년 출범한 김대중 정부는 침체된 부동산 시장을 살리기 위해 부동산 정책을 완화했다. '5·8 주택 공급 관련 규제 완화 대책'을 통해 양도세 한시 면제, 취득세 및 등록세 감면 등을 했다. 1999년에는 주택경기 활성화를 위해 분양가 전면 자율화를 실시했다.

김대중정부의 계속된 규제 완화는 부동산 투자의 과열을 발생시켰다. 김대중정부 기간 동안 아파트 상승률은 전국 평균 38%, 서울은 60% 상승했다.

2003년 출범한 노무현정부는 '부동산 투기와의 전쟁'을 선포했다. ▲분양권 전매 제한 ▲수도권 및 충청권 투기과열지구 지정 ▲종합부동산세 도입 ▲재건축개발이익환수제 등 강력한 규제정책을 펼쳤다. 하지만 강도 높은 규제에도 서울의 아파트 값은 급등했다. 주택매매가 상승률은 전국 평균 34%, 서울 56%로 급격한 상승을 기록했다. 수도권과 지방 부동산의 양극화는 더 심해졌다.

이명박정부에서는 경기부양을 위해 부동산 규제를 완화했다. 무주택서민을 위한 보금자리주택 공급과 서울 뉴타운 개발, 재건축 규제완화 등을 실시했다. 이명박정부 때 아파트 매매가격 상승률은 전국 평균 2.02%, 서울은 3% 하락했다. 2008년 미국발 서브프라임모기지 사태 등 글로벌 금융위기에 따른 수요 부진과 차익실현을 위한 일시적 매물 증가 등이 가격 상승률 하락에 기인한 것으로 분석된다.

2013년 출범한 박근혜정부에서도 경기 침체 극복과 수요 확대를 위해 부동산 규제를 완화했다. 매매 시장이 침체였던 반면에 전세 시장은 상승세였기 때문에 정부에서는 '빛내서 집을 구입하라'고 했다. 하지만 규제완화 정책이 초저금리와 맞물리면서 아파트 값은 상승했다.

문재인정부에서는 출범 초기부터 부동산 집값 안정을 정부의 주요 과제로 삼았다. 2017년 '8·2 대책', 2018년 '9·13 대책', 2019년 '12·16 대책' 등 28번에 달하는 부동산 대책을 내놓을 정도였다. 하지만 집값 잡기는 실패했다.

문재인정부는 8·2 대책에서 ▲조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 신규지정 ▲주택담보대출에 필요한 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV) 60%에서 40%로 축소 ▲재건축 초과이익 환수제 부활 ▲민간택지(재개발, 재건축 물량) 분양가 상한제 재시행 등을 했다.

9·13 대책에서는 ▲종합부동산세 인상 및 과세대상 확대 ▲1주택자 분양 주택청약 제한 ▲부동산 임대사업자 등록 규제 ▲주택담보대출 추가 규제 등을 했다.

12·16 대책에서는 ▲부동산 투기 수요 억제 위한 대출수요 규제 강화 ▲주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완 ▲민간택지 분양가상한제 적용지역 확대 등을 했다.

수 없이 많은 대책을 쏟아냈지만 급격한 전세가 상승과 집값 폭등만을 남겼다. 지난 2020년 8월 한국경제학회가 실시한 문재인정부의 부동산정책에 대한 설문조사에 따르면 경제학자들의 76%는 수도권 집값 폭등의 원인을 정부의 정책 실패로 해석했다.