최근 여러 재건축사업 단지에서 안전진단 통과와 관련해 관심이 높다.

재건축사업은 '기본계획 수립, 안전진단 통과, 정비계획 수립 및 정비구역 지정, 추진위원회 및 조합 설립, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가' 등의 단계로 이뤄지므로, 안전진단 통과는 그야말로 재건축사업의 첫 단추이다. 안전진단을 통과하지 못한다면 재건축사업은 실질적으로 시작조차 할 수 없기 때문이다.

'안전진단'이란 주택 노후와 불량 정도에 따라 구조의 안정성 및 보수에 드는 비용 등을 조사해 재건축 필요 여부를 판단하는 절차로, 재건축사업에서만 적용되고 재개발사업에는 적용되지 않는다.

도시·주거환경정비 기본계획에서는 정비예정구역 및 구역별 정비계획 수립시기 등이 정해진다(도시정비법 제5조 제1항 제9호, 제10호). 이러한 기본계획에 따라 구역별 정비계획의 수립시기가 도래하면, 시장, 군수, 구청장 등 정비계획의 입안권자는 재건축사업 정비계획의 입안을 위해 안전진단을 실시해야 한다(도시정비법 제12조 제1항). 즉 정비계획의 입안을 위해서는 안전진단이 반드시 실시돼야 하는 것이다.

뿐만 아니라 토지등소유자는 일정한 경우 정비계획 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있는데, 정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 건축물 및 그 부속토지 소유자 10% 이상의 동의를 받아 안전진단 실시를 요청하는 경우에도 정비계획의 입안권자는 안전진단을 실시하여야 한다(도시정비법 제12조 제2항).

다만, 정비계획의 입안권자는 현지조사 등을 통하여 공동주택이 노후·불량건축물에 해당하지 아니함이 명백하다고 인정하는 경우에는 안전진단의 실시가 필요하지 아니하다고 결정할 수도 있다(도시정비법 시행령 제10조 제2항).

이처럼 토지등소유자의 안전진단 요청이 있는 경우, 정비계획의 입안권자는 요청일부터 30일 이내에 안전진단의 실시여부를 결정해 요청인에게 통보해야 한다(도시정비법 시행령 제10조 제1항).

또한 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 등이 있는 노후·불량 건축물 소유자로서 재건축사업을 시행하려는 자가 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10% 이상의 동의를 받아 안전진단 실시를 요청하는 경우에도, 정비계획의 입안권자는 안전진단을 실시해야 한다(도시정비법 제12조 제2항).

이처럼 요청에 따라 안전진단이 실시되는 경우, 정비계획의 입안권자는 안전진단 비용을 안전진단 실시를 요청하는 자에게 부담하게 할 수 있다.

이렇게 해 안전진단이 실시되기로 결정되면, 안전진단기관은 국토교통부장관이 정해 고시하는 기준인 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준'에 따라 안전진단을 실시한다. 안전진단은 구조안전성 평가와 주거환경중심 평가로 구분해 시행되고, 안전진단기관이 작성하는 안전진단결과보고서는 구조안정성평가, 주거환경 중심평가가 포함돼야 합니다.

정비계획 입안권자는 이러한 안전진단 결과와 도시계획, 지역여건 등을 종합적으로 검토해 정비계획의 입안 여부를 결정하게 되는데(도시정비법 제12조 제6항), 이러한 과정을 거쳐 정비계획이 수립되고 정비구역이 지정되면 드디어 재건축 사업의 첫 발을 딛게 된다.