지난해 내내 고전했던 리츠(Reits·부동산투자신탁)의 '겨울'은 아직 끝나지 않았다. 경기회복세로 리테일 리츠를 눌러온 대외적인 리스크가 조금씩 해소될 것으로 기대됐지만 성장주의 여전한 강세 속에 투자자들의 외면은 계속되는 중이다. 증권가에선 운영수익 대비 주가 배수 관점에서 리츠의 밸류에이션이 높다고 평가한다. 리츠 운용사들이 추가적인 자산 편입을 늘려가며 투심(投心) 사로잡기에 팔을 걷어붙였다.

◆상장리츠 상승률 코스피 10% 수준

14일 한국거래소에 따르면 올해 들어 전 거래일까지 지난해 상장한 공모리츠 6종의 평균 상승률은 2.92%로 집계됐다. ESR켄달스퀘어리츠가 15.77% 오르며 평균을 끌어 올렸을 뿐 절반이 마이너스(-)를 기록했다. 6곳 중 제이알글로벌리츠와 ESR켄달스퀘어리츠를 제외한 4곳이 공모가를 밑돌고 있다.

상장리츠를 13곳으로 범위를 넓혀도 올해 수익률이 플러스(+)를 기록한 곳은 케이탑리츠(58.29%)와 맥쿼리인프라(3.28%)까지 총 6곳뿐이다. 60% 가까이 치솟은 케이탑리츠는 정세균 국무총리 관련주로 묶이며 투기적 수요가 몰린 것으로 풀이된다. 시장에선 펀더멘털(기초체력)에 기반한 상승은 아닌 것으로 보고 있다.

테마주로 묶인 케이탑리츠를 제외하면 상장리츠 12곳의 평균 상승률은 0.91%다. 코스피지수가 연초 이후 7.90% 올랐으니 증시 상승세에서 리츠는 철저히 배제된 셈이다. 아직 성장주가 국내 증시를 주도하고 있다는 방증으로 볼 수 있다.

성장주에 쏠린 시장 분위기로 리츠의 저평가가 지나치다는 의견이 많다. 여기에 코스피지수가 3000을 넘어서며 증시의 불확실성이 커지고 있는 점도 안정적인 배당 수익을 주는 리츠의 매력을 키우는 요인이다. 리츠는 보통 상반기와 하반기 연 2회 배당을 시행한다.

임대 수익에 대한 오해도 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 기초자산인 부동산 임대 수익이 줄고 공실률이 늘어날 것이란 우려와 달리 대부분이 장기임차인을 두고 있어서다. 임대수익 안정성이 높다는 얘기다.

김준환 서울디지털대 부동산학과 교수는 "코로나19로 리테일 리츠에 공실률에 대한 우려가 있지만 대부분 국내 리츠는 10년 이상 책임 임차인을 두고 있다"며 "기초 자산이 호텔·리조트가 아닌 이상 임차료 문제로 리츠 수익에 문제가 생길 가능성은 작다"고 설명했다.

◆자산 편입 기대되는 리츠 주목

적극적으로 투자자산을 편입하는 것이 리츠업계의 방향이 된 것도 공모리츠의 저평가 매력을 부각하고 있다. 여러 공모리츠들이 상장 이후 꾸준한 자금조달을 통해 보유 자산을 늘려나가거나 계획을 하는 중이다. 기존 자산운용에 머무는 것이 아니라 새로운 투자자산을 발굴하고 수익을 더 늘리는 '성장형 리츠'가 살아남을 것이란 해석이 나온다.

올해는 롯데리츠가 신규자산 편입에 일찌감치 나서고 있다. 지난해 말 롯데마트몰 김포물류센터를 포함한 총 6개 자산에 대한 신규 편입을 결정한 데 이어 오는 3월 3571억원 규모의 유상증자를 마칠 예정이다. 확보한 자금은 점포와 물류센터 등 6곳의 자산을 추가 편입하는 데 쓰인다. 늦어도 오는 4월까진 자산 양수를 마무리할 계획이다.

이 외에 신한알파리츠도 추가 자산편입을 위해 5000억원의 차입여력 확대 절차를 밟고 있다. 이지스밸류플러스리츠와 코람코에너지플러스리츠도 재원 확보를 통해 편입할 자산을 물색하고 있다는 후문이다.

증권가에서도 리츠들이 우량한 자산을 편입하려는 시도를 긍정적으로 평가한다. 적극적인 자산 편입이 기대되는 리츠를 눈여겨 보라는 조언이 나온다.

홍지환 NH투자증권 연구원은 "글로벌 리츠의 사례를 살펴보면 단순히 보유한 부동산의 임대료를 수취하는 리츠보다 적극적인 신규 자산 편입을 통해 실적 성장을 끌어내는 리츠의 성과가 더 우수했다"고 했다.

김세련 이베스트투자증권 연구도 "리츠의 추가자산 편입 결정은 자산군 확장성을 보여주는 것"이라며 "자산군이 다변화된다면 리스크 헤지(회피)도 가능하다는 점 역시 긍정적"이라고 평가했다.

상장을 계획 중인 신규 공모리츠들도 꾸준한 자산 매입을 통해 장기간 성장할 수 있다는 청사진을 투자자에게 제시해야 한다.

이경자 삼성증권 연구원은 "올해는 리츠의 대형화가 본격화될 것"이라며 "향후 추가 자산 편입 여부가 리츠의 경쟁력을 가늠할 수 있는 중요한 척도가 될 전망"이라고 했다.