성장주 강세 현상 속에 소외됐던 부동산투자회사(리츠·REITs)의 저평가 매력이 부각되고 있다. 우려했던 '배당컷(배당삭감)'이 일어나지 않을 것이 확실해지며 리츠의 재반격이 예상된다. 초저금리 현상이 계속되는 데다 주택 가격 안정화를 위한 정부의 부동산 규제가 이어지며 다시 리츠에 투자금이 유입될 것이라는 전망이 많다. 경제 활동 재개가 본격적으로 이뤄지며 주가 역시 연말을 기점으로 회복세로 돌아설 것이라는 쪽에 무게가 실린다.

◆평균 배당률 6.3%… 코스피 상장사 3배

25일 금융투자업계에 따르면 국내 주요 공모 리츠들의 올해 평균 배당수익률은 6.3% 수준으로 집계됐다. 모두 확정적 배당을 유지 중이다. 증권가 추정치에 따르면 제이알글로벌리츠의 예상 배당률이 7.5%로 가장 높았다. 맥쿼리인프라(6.9%), 코람코에너지리츠(6.5%), 이리츠코크렙(6.4%), 이지스밸류리츠(6.4%), 롯데리츠(6.1%)가 뒤를 이었다.

높은 배당수익률이 투자매력을 높이고 있다는 분석이다. 상장리츠 모두 지난해 코스피 상장사 평균 시가배당률 2.3%를 크게 넘어선다.

이민재 연구원은 "리츠 시장이 자리 잡은 미국의 역사적 선례를 살펴보면 배당 수익률에서 실질금리를 차감한 약 4.5% 수준을 넘어설 때 리츠의 저가매력이 확대되며 가격 상승으로 이어졌다"고 했다.

이경자 삼성증권 연구원 역시 "국내 리츠는 평균 2%대에 불과한 코스피 평균 배당수익률 대비 4%포인트 이상 높은 5.6%의 평균 배당수익률을 보인다. 이는 5%를 하회하는 글로벌 리츠보다도 높은 수준"이라고 했다.

◆투심 외면했던 리츠, 신고가 릴레이

올해 공모리츠는 사실상 '흥행 참패'로 봐도 무방했다. 국내 상장 리츠 모두 코로나 사태로 부진한 주가 흐름을 보였다. 기존에 상장된 리츠 7개 역시 올 들어 수익률이 모두 마이너스를 기록했고, 올해 상장한 5곳 리츠 역시 수요예측에서 외면받았다.

얼어붙은 투자심리는 일반 청약 경쟁률을 보면 알 수 있다. 이지스밸류리츠(26.88대1), 이지스레지던스리츠(2.55대1), 미래에셋맵스제1호리츠(9대1), 제이알글로벌리츠(0.23대1), 코람코에너지리츠(1.54대1)가 모두 낮은 경쟁률을 기록했다. 지난해 상장한 NH프라임리츠(317.62대1)과 롯데리츠(63.28대1)의 경쟁률과 비교하면 초라한 수준이다.

그랬던 상황은 반전됐다. 주가가 부진하며 상대적으로 배당 수익률이 높아진 데다 우려됐던 배당컷도 구조적으로 불가능하다는 것이 증명됐기 때문이다. 서원형 미래에셋대우 SF3팀장은 "책임 임차가 거의 없는 해외 리츠와 달리 국내 리츠는 롯데리츠와 이리츠코크렙을 비롯해 대부분이 10년 이상 책임 임차인을 두고 있다"고 분석했다.

부진했던 주가도 최근 반등 추세에 접어들었다. 올해 상장한 리츠들이 모두 약진하고 있다. 25일 한국거래소에 따르면 미래에셋맵스리츠는 전 거래일(23일) 코스피시장에서 4995원에 거래를 마쳤다. 지난 8월 상장 이후 최고가다. 이지스레지던스리츠 역시 이날 5050원을 기록하며 신고가를 경신했다. 두 리츠는 이달 들어 각각 4.93%, 7.33%씩 올랐다. 오름세는 다른 리츠에서도 나타났다. 이지스밸류리츠와 코람코에너지리츠, 제이알글로벌리츠도 각각 9.62%, 4.32%, 4.40%씩 상승했다.

라진성 KTB투자증권 연구원은 "국내 상장 리츠는 실제 상황과 달리 시장의 과도한 우려를 받고 있다"고 했다. 그러면서 "투자심리 악화 요인이었던 성장주 쏠림 현상과 배당컷 우려 등이 완화되며 배당 매력이 부각되고 있다"며 "국내 리츠는 콘택트 중심임에도 구조나 높은 안정성을 확보했다"고 설명했다.

증권가에선 최선호주로 롯데리츠와 신한알파리츠를 추천한다. 자산편입을 꾸준히 추진하고 있기 때문이다. 롯데리츠는 내년 초 3000억원 규모의 유상증자 후 신규 자산을 편입할 계획이며 신한알파리츠는 올해 남산 트윈시티 오피스와 신한L타워 자산 편입을 끝마쳤다. 이만재 NH투자증권 연구원은 "적극적인 신규 자산 편입이 예상되는 리츠 중심으로 접근하라"고 했다.