해외리츠(REITs·부동산간접투자회사) 시장의 판도는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 완전히 뒤바뀌었다. 언택트(Untact·비대면) 산업 발달로 데이터센터 등 4차산업과 관련된 인프라 리츠의 성장에 불이 붙는 분위기다. 하지만 국내리츠는 오히려 리테일 리츠 비중이 늘어나 눈길을 끌고 있다. 국내리츠의 산업 구조가 변화되기까진 시간이 조금 더 필요하다는 것이 부동산 전문가들의 중론이다.

◆국내 리츠 자금규모 코로나로 더 늘어

4일 국토교통부에 따르면 코로나19가 정점을 지난 4월 말 리테일 리츠의 규모는 5조5000억원. 올해 1월 말 4조4000억원에서 무려 25%나 증가했다. 리츠 수도 31개에서 34개까지 늘었으며, 리테일 부문이 전체 유형에서 차지하는 자산 비중 역시 8.99%에서 10.62%로 늘었다. 코로나19에 따른 강력한 사회적 거리두기 탓에 오프라인 유통업이 직격탄을 맞았으나 오히려 이를 기초 자산으로 한 리테일 리츠엔 자금이 유입됐다.

리테일과 함께 전통적인 리츠로 대표되는 주거용 주택 리츠 규모가 늘어난 것도 눈에 띈다. 같은 기간 29조7000억원에서 31조6000억원으로 6.39% 늘었다. 배당도 줄어들지 않고 오히려 증가했다. 상장리츠의 경우 7곳 중 NH프라임리츠를 제외한 나머지 6개의 배당수익률이 오히려 지난해 말보다 평균 1~2%가량 올랐다.

해외리츠는 얘기가 다르다. 리테일과 호텔 관련 리츠들의 수익률이 크게 추락하며 자금이 빠지고 있다. 주거나 리조트 부문 역시 상황이 다르지 않다. 적자전환하며 배당금 지급을 중단하는 '배당컷'을 시행하는 리츠사도 많아졌다. 미국 231개 호텔을 기초자산으로 두고 매월 배당을 진행하는 애플 호스피탈리티 리츠(APLE)가 대표적이다. 코로나19 확산으로 인한 여행, 식당, 숙박 등 엔터테인먼트 사업장의 폐쇄로 인한 결과다. 배당 수익이 없어지거나 줄어 들면 당연히 리츠의 투자 매력도 떨어진다.

대신 수혜를 보는 리츠도 생겼다. 글로벌 증시에서 화두가 된 '언택트'가 리츠에도 적용됐다. 김영기 한국투자증권 연구원은 "올해 하반기 미국 리츠 시장은 하위 산업 내 양극화가 심화된 모습"이라며 "IT업종의 상승과 맞물려 5G, 데이터센터, 전자상거래 관련 리츠들의 양호한 흐름이 이어지고 있다"고 진단했다.

미국 부동산 리츠를 담은 상장지수펀드(ETF)에서도 이러한 흐름이 감지되고 있다. 김수정 SK증권 연구원은 "미국 전체 부동산 리츠 ETF에서 자금이 이탈하고 있다"면서도 "개별적으로 살펴보면 데이터센터 리츠와 물류창고 리츠에는 자금이 계속 유입 중"이라고 설명했다.

차이는 국내 부동산 시장의 마스터 리스(책임 임차·master lease) 구조에 있다. 그룹 혹은 그룹 계열사들이 10년 이상 장기 임대 계약을 맺은 경우가 대다수다. 배당이 줄어들 이유가 없는 셈이다. 변동성이 계속되는 증시에서 배당주로 주목받고 있는 이유도 그래서다.

서원형 미래에셋대우 SF3팀장은 "롯데리츠와 이리츠코크렙을 비롯해 대부분 리츠가 10년 이상 책임 임차인을 두고 있다"며 "반면 해외 리츠의 리테일 부문은 책임 임차가 거의 없다. 실적배당이 걸려 있어 배당수익이 줄게 되고, 이에 따라 매수 수요가 줄어든 것"이라고 설명했다.

◆데이터센터 등 자산 다양화까진 시간 걸릴 듯

전문가들은 해외 처럼 5세대 이동통신(5G) 데이터센터 등 4차산업과 관련된 리츠들의 등장이 국내에 도입되기까진 시간이 걸릴 것으로 보고 있다. 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수는 "국내 데이터센터나 5G 인프라의 경우 업체가 워낙 제한된 데다 지자체의 허가 문제도 있어 리츠 상품화엔 어려움이 많다"고 분석했다.

하지만 다양한 기초자산의 리츠를 상장해야 한다고 강조했다. 김 교수는 "해외 리츠를 살펴보면 데이터센터의 부가가치가 굉장히 높은 데다 대부분 장기이고 우량 기업들"이라고 했다. 서원형 팀장은 "데이터센터에 대한 수요가 조금씩 나타나고 있어 결국 투자 자금 회수가 필요한 시기가 올 것"이라며 "국내 리츠에서도 충분히 시도할 수 있고 앞으로 나와야할 상품"이라고 말했다.