배당수익률 낙관 일러

언택트(비대면) 비즈니스 리츠 유망

 

올해 들어 리츠(REITs·부동산간접투자 상품)의 하락이 지수보다 가파르다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 영향으로 상업용 부동산의 가치가 떨어질 것이란 우려 때문이다.

주가가 하락하면서 배당수익률(주가 대비 배당금 비율) 매력은 높아졌다. 하지만 실물 경기 타격이 이어지고 있어 성과는 쉽게 예상할 수 없다는 분위기다.

1일 한국거래소(KRX)에 따르면 올해 들어 3월까지 국내 상장된 주요 4개 리츠(이리츠코크렙, 신한알파리츠, 롯데리츠, NH프라임리츠)의 평균 수익률은 마이너스(-)18.1%로 나타났다.

신한알파리츠를 제외하곤 3개 리츠가 모두 공모가를 하회하거나 공모가 수준에 머물러있다. 코로나19의 영향으로 리츠에 대한 투자심리가 전반적으로 악화된 영향이다.

해외 리츠의 하락폭은 더 가파르다. 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 국내에 설정된 18개 글로벌리츠재간접 펀드의 최근 한 달 수익률은 -20.11%로 집계됐다.

라진성 키움증권 연구원은 "과열됐던 리츠 시장의 거품이 꺼지고 코로나 사태가 확대되면서 임대료 상승 지속성에 대한 불확실성이 증가하는 등 투자심리가 악화되고 있다"고 설명했다.

리츠의 성과는 담고 있는 자산에 따라서 결정됐다. 코로나19의 타격을 얼마나 받는지가 관건이다.

미국의 경우 올해 호텔, 리테일 섹터 리츠가 각각 51.2%, 45.1% 하락한 것으로 나타났다. 비대면 거래가 확산되고, 여행 인구가 감소할 것으로 예상돼서다. 반면 비대면 비즈니스 활성화 시대로 데이터센터 섹터는 3.5% 올랐다.

국내의 경우에도 이랜드리테일이 운영하고 있는 아울렛 등 점포를 직간접으로 소유한 '이리츠코크렙'의 하락폭이 가장 컸다. 지난해 임대료 상승률이 물가 상승률(1.5%)만큼도 오르지 못한 상황에서 코로나19의 영향으로 올해는 임대료를 유지하는 것도 어려울 수 있다는 시각이 나오면서다.

또 공모가(5000원)를 밑돌고 있는 NH프라임리츠의 경우 서울스퀘어, 강남N타워 자산이 리스크로 부각됐다. 현재 4개 자산을 보유하고 있는데 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워는 우량하지만 다양한 임차인이 들어선 서울스퀘어, 강남N타워는 임대료 연체·미납 등의 우려가 있다는 것이다.

전문가들은 코로나19로 실물 경기 타격이 이어지고 있는 만큼 리츠에 대한 투자는 신중해야 한다고 조언한다. 이미 미국에서는 배당금 삭감을 발표한 숙박 리츠도 있는 것으로 알려진다.

홍지환 NH투자증권 연구원은 "중위험·중수익 투자자산인 리츠는 일반적으로 경기사이클 초·중·후반기까지 견고한 성과를 내지만, 경기 악화에 따른 임대 수익 훼손 우려가 커지는 경기 침체기에는 주가지수와 함께 하락한다"고 설명했다.

또 다른 금융투자업계 전문가는 "코로나19 사태가 장기화되면 배당금 규모가 전년 수준을 유지하는 것도 어려운 리츠가 발생할 것"이라면서 "배당수익률만 보고 투자를 결정하는 건 지양해야 한다"고 조언했다.

리츠의 옥석고르기가 중요하다는 조언이다. 전문가들은 호텔, 리테일 보다는 물류, 데이터 등의 자산을 담은 리츠가 성과를 낼 수 있을 것으로 보고있다.

이경자 삼성증권 연구원은 "비대면 거래가 늘수록 장기 임차 계약이 맺어지지 않은 중소형 리테일 자산의 타격이 불가피하다"면서 "이커머스 활성화로 물류부동산과 데이터센터, 셀타워 는 유망자산으로 부상할 것이다"고 전망했다.