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[재테크, 길을 묻다]④저금리시대 투자대안 '리츠'

아파트 대신 리츠로 강남빌딩 투자



공모주에 대한 청약증거금만 수십조원이 넘게 몰렸다. 청약경쟁률도 최고 300대 1을 기록했다. 상장한 첫 날에는 일제히 가격제한폭인 30%까지 급등했다. 주인공은 바로 '리츠(REITs·부동산투자회사)'다.

저금리 기조가 장기화되면서 리츠가 최고의 투자처로 떠올랐다. 특히 상장 공모리츠는 그간 기관투자자나 고액자산가가 투자할 수 있었던 부동산 물건에 소액으로도 투자할 수 있고, 배당수익률은 정기예금을 크게 웃돈다. 장기적으로는 부동산 가격 상승에 따른 시세차익까지 기대할 수 있다.

리테일리츠와 오피스리츠에 이어 재간접리츠와 이를 담은 상장지수펀드(ETF)까지 투자자들의 선택지도 다양해지고 있다. 올해는 물류리츠에 주유소리츠, 해외리츠 등 다양한 자산을 담은 리츠가 줄줄이 상장 대기 중이다.

◆ 배당수익에 세제혜택도 기대



리츠는 투자자들에게 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익을 배당으로 돌려주는 대표적인 부동산 간접투자 상품이다.

리츠의 가장 큰 매력은 높은 배당수익률이다. 리츠는 투자한 부동산에서 발생한 수익의 90% 이상을 배당해야 한다. 우량 임차인만 확보된다면 안정적인 수익을 낼 수 있다.

이전까지 국내에서 상장 리츠의 성공사례가 없었던 가장 큰 이유 중 하나는 배당수익률이 안정적이지 못했다는 점이다. 그러나 이리츠코크렙과 신한알파리츠가 꾸준한 배당으로 신뢰를 쌓으면서 배당수익률은 물론 주가상승까지 두 마리 토끼를 모두 잡았다.

신한알파리츠는 판교 알파돔타워와 용산 더프라임빌딩 등에 투자한 오피스 리츠다. 6개월 마다 배당을 하는데 지난해 9월 말 기준 주당 배당금은 140원으로 공모가 대비 배당수익률은 2.8%에 달한다. 연 수익률로는 5%를 웃돈다.

이리츠코크렙은 기초자산으로 이랜드리테일이 운영하는 5개 점포(뉴코아 야탑점, 일산점, 평촌점, 중계점, 분당점)를 담고 있다. 역시 6개월 마다 배당을 하며, 주당 175원을 배당키로 해 많이 오른 주가에도 시가배당률은 2.6%를 기록했다.

롯데리츠는 자산 1조6000억원 규모의 대형 리츠다. 롯데백화점 강남점을 비롯한 마트 등 오프라인 매장을 기초자산으로 했다.

NH프라임리츠는 최초의 재간접 리츠다. 1차 편입 자산은 도심권의 서울스퀘어, 강남권의 삼성물산 서초 사옥과 N타워, 잠실권의 삼성SDS타워 수익증권이다.

어느 한 종목을 고르기가 어렵다면 ETF가 대안이다.

'TIGER 부동산인프라고배당'은 신한알파리츠와 이리츠코크렙, 맥쿼리인프라, 맵스리얼티 등 리츠나 부동산펀드를 우선 편입하고, 나머지를 고배당 주식으로 채운다.

올해부터는 세제혜택도 적용된다. 개인이 5000만원 한도로 3년 이상 공모형 리츠나 부동산펀드에 투자해 얻은 배당소득은 분리과세 혜택을 받을 수 있으며, 세율도 기존 14%에서 9%로 낮아진다.

◆"주가는 정상화 과정"…해외투자리츠 등 줄줄이 대기

5일 에프앤가이드에 따르면 현재 증시에 상장된 리츠는 모두 7개다. 케이탑리츠와 롯데리츠, 신한알파리츠, NH프라임리츠, 이리츠코크렙, 에이리츠, 모두투어리츠 등이다.

이리츠코크렙의 주가가 작년 한 해 40%가 넘게 급등했고, 신한알파리츠와 에이리츠가 각각 36.70%, 35.89% 상승했다. 롯데리츠와 NH프라임리츠는 지난해 공모가 대비 각각 20% 넘게 올랐다.

다만 올해 들어서는 주가가 하락세다. 특히 신한알파리츠의 경우 지난해 최고 9400원까지 급등했지만 올해 들어서는 7500원 안팎에서 움직이고 있다. 주가 부진이라기 보다는 오히려 정상화되는 과정으로 보고 있다.

남궁훈 신한리츠운용 대표는 "리츠가 각광을 받으면서 기관이나 ETF 수요 등 수급불균형으로 과도하게 상승했던 주가가 자산가치를 제대로 반영하고 있는 것"이라며 "올해는 리츠 대형화를 위해 수익성과 성장성을 모두 갖춘 건물을 물색 중"이라고 설명했다.

올해도 공모리츠의 상장이 줄줄이 예정돼 있다. 특히 국내 뿐 아니라 해외에 투자하는 리츠를 비롯해 물류센터나 주유소 등 기초자산도 다양하다.

고성관 마스턴자산운용 전무는 "리츠 투자 역시 국내외 자산 등으로 포트폴리오를 다변화해 리스크를 관리하는 것이 중요하다"며 "공모 상품의 특성상 해외 부동산이라고 해도 대표성이 있고, 안정적인 수익이 가능한 자산을 편입해야 하는 만큼 일반투자자들에게는 좋은 기회가 될 것"이라고 말했다.

제이알투자운용과 마스턴투자운용이 벨기에와 미국 등 해외 자산에 투자하는 공모 리츠를 준비하고 있으며, 이지스자산운용은 임대주택과 호텔 등에 투자하는 공모 리츠의 인가를 진행하고 있다. 코람코자산신탁은 SK네트웍스의 직영주유소 150곳을 대상으로 하는 주유소리츠를 예고한 바 있다. 해외에서도 주유소를 일부 편입한 리츠를 있지만 주유소만을 모아서 투자하는 리츠는 거의 없다.

리츠는 주식과 채권 사이에 위치한 중위험 중수익 상품이다. 상대적으로 리스크가 낮지만 원금을 보장하면서 이자를 주는 예금은 아니라는 점은 감안해야 한다.
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