집값 상승이 지속되면서 정부가 전격적으로 추가 대책을 내놓았다. 문재인 정부 출범 이후 18번째 대책이다. 과거 참여정부 시절의 실패를 되풀이하지 않겠다는 의지로 읽힌다.

이번 대책은 주택 금융, 세제, 공급을 망라하고 있다. 그 내용도 지난 대책들보다 강력하다. 이번 대책에는 '투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호'라는 세가지 방향으로 진행돼 가수요를 옥죄는 전략으로 이뤄지는 게 특징이다.

전문가들은 16일 "강도 높은 정부의 이번 대책이 당분간 실효성을 거둘 것으로 예상된다"면서도 "하지만 집값을 무조건 잡아야 한다는 고집스런 규제가 집값 안정의 악수가 될 수 있다"고 분석했다.

먼저 주택금융 부분을 살펴 보면 ▲시가 9억원 이상 주택담보대출인정비율(LTV)을 현행 40%에서 20%로 축소한다. 또 ▲15억원 초과 고가 아파트의 주택담보대출이 전면 금지된다. 이와 함께 ▲종합부동산세 세율 최대 0.8%포인트(p) 인상 등으로 요약된다.

대출로 갭투자하는 것은 꿈도 꾸지 말라는 의미다. 이번 대책 배경에는 서울 주택가격이 강남권 재건축발(發) 상승세로 7월부터 24주 연속 상승해 최근 국지적 과열 현상이 나타나고 있다.

게다가 지난 달 민간택지 분양가 상한제 적용에서 제외된 지역을 중심으로 기대심리가 확대되는 등 부작용이 심화됐다. 특히 규제지역 밖에선 풍선효과가 나타나기도 했다.

이번에 정부가 9억원 초과 주택담보대출 LTV 추가 강화 및 투기지역·투기과열지구 내 시가 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출 전면 금지로 가수요가 원천 차단될 전망이다.

이와 별도로 주택담보대출의 실수요 요건을 강화, 현재 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주택담보대출이 가능해진다. 따라서 투기지역·투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대해 1년 내 전입 및 처분 의무가 부여된다.

이번 대책에서 대출요건 강화 이상으로 강력한 부분은 종합동산세 세율 인상이다. 일반 주택보유자에 대해서는 과표 대상별로 0.1%포인트~0.3%포인트 인상하고, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 보유자에 대해서는 0.2%포인트~0.8%포인트 인상한다.

조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담 상한은 종전 200%에서 300%로 상향 조정한다.

또 내년 공시에서 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고 고가주택의 현실화율도 높아진다. 공동주택 시세 9억∼15억원의 경우 70%, 15억∼30억원의 경우 75%, 30억 이상의 경우 80% 수준까지 반영한다는 게 정부 방침이다.

시세 대비 68.1％에 머물러 있는 아파트 등 공동주택의 공시가격도 80％ 수준으로 올라간다. 공시가격 상승에 따라 재산세, 종합부동산세 등을 포괄하는 보유세도 오르게 된다. 즉, 고가주택 보유자에게 '잡을 팔라'는 메시지다. 다주택보유자는 큰 부담을 안게 되는 셈이다. 대신 양도소득세는 실수요자 중심으로 개편된다. 또 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제를 적용한다.

이광수 미래에셋대우 연구위원은 "이번 대책으로 인구 감소와 경제침체, 공급량 등을 감안하면 전반적인 하락세가 예상된다"고 말했다.

민간택지 상한제 적용지역도 서울 27개 동에서 서울 13개구 전지역과 경기도 3개시(과천·하남·광명) 13개동, 정비사업 이슈가 있는 서울 5개구 37개동이 추가된다.

김현미 국토교통부 장관은 "올해 연말쯤 집값 안정 효과가 나타날 것"이라고 기대했다.

한편 정부는 분양가 상한제로 가격은 묶고, 서울시 정비사업 태스크포스(TF)를 통해 재건축 사업 추진을 지원하고, 공공성을 갖춘 가로주택정비사업의 규제를 풀어주는 등의 공급 확대 방안을 병행키로 했다. 분양가 상한제에 따른 공급부족을 해소하기 위한 고육책이지만 이 같은 정책만으로 공급이 얼마나 늘어날 지는 미지수다. 정부는 이번 대책이 먹혀들지 않을 경우 내년 상반기에 추가 대책을 내놓겠다는 방침이다.