[여지윤의 알기 쉬운 재건축 법률] 매도청구 소송 도중 부동산을 팔아버린다면?



Q. A는 조합설립에 동의하지 않았다. 재건축 조합은 A에게 재건축에 참가할 것인지 답변을 촉구하였지만 A는 아무런 답변을 하지 않았다. 이에 재건축 조합은 A에게 매도청구 소송을 제기하였다. 그런데 A는 소송 도중 B에게 부동산을 팔아버렸다. 이러한 경우 조합은 B를 상대로 소송을 이어 나갈 수 있을까?

재건축 조합은 조합 설립에 동의하지 않은 자에게 소유 부동산을 조합에게 팔라는 매도청구를 할 수 있다. 재건축에 반대하는 자가 있더라도 그 소유 부동산을 확보하여 재건축을 진행할 수 있도록 하는 장치이다.

그 절차를 살펴보면, 조합은 조합 설립에 동의하지 아니한 자에게 재건축에 참가할 것인지에 대해서 확실히 답변을 하라고 촉구를 한다. 이러한 촉구를 받은 자는 2개월 이내에 조합에게 답변을 해야 한다. 만약 2개월 이내에 아무런 답변도 하지 않으면, 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻으로 해석된다. 이러한 경우 조합은 그 소유 부동산을 조합에게 팔라는 매도청구를 할 수 있다(도시 및 주거환경정비법 제64조)

이처럼 조합이 재건축에 참가하지 않는 자에게 부동산을 사겠다는 의사를 표시하면, 이로써 조합과 소유자 사이에 부동산 매매계약이 성립한다. 쉽게 말해 부동산 소유자는 매매계약상 매도인이 되고, 조합에게 부동산 소유권 등기를 넘겨줄 의무가 생긴다.

그런데 소유자가 조합으로부터 촉구를 받았음에도 아무런 회답을 하지 않은 채로 제3자에게 부동산을 팔았다면 어떻게 될까? 조합은 신 소유자에게 재건축에 참가할 것인지 답하라는 촉구를 다시 해야 할까? 대법원은 이러한 경우 조합이 신 소유자에게 새로운 최고(催告)를 다시 할 필요가 없다고 본다. 조합은 신 소유자에게 다시 촉구를 할 필요 없이, 바로 매도청구를 할 수 있다는 것이다.

조합이 이미 그 소유자에게 매도청구를 하고 난 후라면 어떨까? 즉 조합이 이미 매도청구를 해서, 조합과 구 소유자 사이에 매매계약이 성립해 버렸는데, 구 소유자가 부동산을 팔아버린 경우다. 최근 2019. 2. 29.에 선고된 대법원 판례는 이러한 경우에는 신 소유자가 구 소유자의 매매계약상의 매도인의 의무를 이어 받았다고 볼 수는 없다고 하였다(대법원 2019. 2. 28. 선고 2016다255613 판결). 즉 신 소유자가 구 소유자의 조합에 대한 소유권이전등기 의무나 부동산 인도 의무를 승계 받은 것이 아니라는 것이다.

따라서 조합이 구 소유자를 상대로 매도 청구 소송을 진행하고 있는데, 구 소유자가 부동산을 팔아버렸다면, 조합은 신 소유자에게 소송에 들어오라고 할 수 없다. 소송 도중에 원고와 피고가 아닌 제3자를 소송에 들어오게 하는 것을 '소송인수'라고 한다. 그런데 이렇게 제3자를 소송에 들어오게 하려면, 제3자가 원고의 권리나 피고의 의무를 승계했어야 한다(민사소송법 제82조 제1항).

그러나 위에서 본 것처럼 조합이 구 소유자에게 매도청구를 한 이후에, 구 소유자가 부동산을 팔아버렸다면, 신 소유자가 구 소유자의 매도인으로서의 의무를 승계한 것이 아니다. 따라서 조합은 신 소유자에게 소송에 들어오라고 할 수 없는 것이다.

이러한 판례에 대하여 재건축 사업의 진행이 지연될 수 있다는 우려가 있다. 조합 입장에서는 최근의 위와 같은 대법원의 태도를 숙지하고, 매도청구 소송을 진행하면서 소유권 변동 여부를 계속 확인하여, 신속히 신 소유자를 상대로 매도청구 소송을 제기하는 조치를 취할 필요가 있다. 미리 부동산처분 금지가처분을 해두는 것도 불필요한 손해를 방지하는 방법이 될 수 있다.