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건설/부동산>시세

'차라리 보유세를'…공시가격 오를수록 반기는 재건축아파트

재초환 공포에 재건축 초기 단계 단지들 공시가격 추가 상향 원해



'재초환 폭탄 맞느니 차라리 보유세를 더 내지.'

공시가격 인상으로 주택 보유자들의 보유세 증가 부담이 커지며 곳곳에서 불만 섞인 목소리가 나오고 있다. 그러나 일부 재건축 단지들은 공시가격 인상을 반기며, 오히려 추가 상향되길 원하는 분위기다. 재건축 추진의 최대 장애물로 꼽히는 '재초환(재건축 초과이익 환수제)' 부담금을 조금이라도 줄이기 위해서다.

24일 업계에 따르면 서울 지역 일부 초기 단계 재건축(추진위원회 구성 전) 단지 주민들은 정부의 공시가격 인상(안) 발표 후 오히려 한시름 놨다는 입장을 보이고 있다. 공시가격이 높아져야 재초환 부담이 줄어들기 때문이다.

재초환은 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 3000만원 이상 개발 이익을 얻으면 정부가 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

해당 단지의 준공시점 주택가격 총액에서 개시시점 주택가액 총액, 정상주택가격상승분 총액, 개발비용 등을 제한 다음 부과율을 곱해 계산한다. 쉽게 말해 준공시점 주택가격에서 조합 추진위 설립 시점의 주택가격을 비교, 그 사이 가격이 오른 만큼 부담금을 내는 식이다.

부동산114에 따르면 지난해 서울 재건축 단지의 매매가격은 16.7%나 올랐다. 집값이 급등하기 전 재건축 추진위를 설립한 단지들은 재초환 부담이 클 수밖에 없다. 반면 집값 상승, 공시가격 인상 후 추진위를 설립한 단지는 이를 기반으로 사업 개시시점 주택가액이 산정돼 향후 사업 종료 시 주택가액과의 차이가 줄어들게 된다. 지난해 서울 주요 지역 재건축 단지들이 추진위 설립을 올해 이후로 미룬 이유다.

재초환 부담금 산정방식 및 부과율 등.



가령 재건축 단지인 A아파트가 지난해 공시가격이 9억원일 때 추진위 설립 승인을 받은 경우, 재건축 준공 시점 가격이 20억원으로 오르면 초과이익이 11억원이 된다. 그러나 시세가 비슷한 인근 B아파트의 경우 공시가격이 15억원으로 오른 올해 추진위를 설립하고, 준공 시점 가격이 20억원으로 오르면 초과이익은 5억원에 불과하다.

이런 이유로 초기 단계 재건축 단지들은 이번 공시가격 인상에 환영하고 있다.

재건축 첫 단계(정밀안전진단 준비단계)인 양천구 목동 재건축 단지 주민들이 이용하는 한 채팅방에서는 공시가격 인상 전후로 "재초환 때문에 공시가격이 충분히 오른 후에 재건축을 추진해야 한다", "공시가격이 올라서 재초환 폭탄 맞을 일이 없어졌다" 등의 대화가 오갔다.

또 다른 재건축 단지에선 오히려 공시가격이 추가 인상돼야 한다는 의견도 나오고 있다.

강남구 개포동 5단지, 6·7단지가 대표적이다. 이들 단지는 올해 공시가격이 20% 중반대로 상승할 전망이다. 이는 올해 서울 평균 공시가격 상승률(14.17%)을 크게 웃도는 수준이다. 그러나 주민들 사이에선 공시가격을 더 올려야 재초환 부담을 줄일 수 있다며 공시가격 이의신청 기간(3월 15일~4월 4일)에 공시가격 인상을 요구해야 한다는 얘기가 나온다. 이들 단지는 지난해 4월에도 공시지가 인상을 요청하기 위해 회의를 열고 한국감정원에 의견서를 제출하는 등 단체 행동에 나선 바 있다.

광진구 워커힐아파트 주민들도 공시가격 추가 인상 요청에 나설 것으로 보인다. 이 아파트도 지난해 재건축추진준비위원회가 주민들에게 공시가격 이의신청을 하라며 '재건축 초과이익 환수금 절감 방안 안내' 홍보를 하기도 했다. 일부 주민들이 민원을 넣은 결과 공시가격이 당초 실거래가의 55% 수준에서 60%로 높아졌다.

업계에선 재초환 부담금을 줄이기 위해 공시가격 추가 인상 요구를 준비하는 재건축 단지가 더 늘어날 것으로 보고 있다.

공시가격 인상으로 인한 보유세(재산세+종합부동산세) 인상분보다 재초환 부담금이 훨씬 크기 때문이다. 실제로 보유세 인상분은 수십~수백만원 선이지만 재초환 부담금은 수천~수억원이 될 수 있어 재건축 단지들 사이에선 '재초환 폭탄', '재초환 공포'로 작용하고 있다.

부동산114 윤지해 수석연구원은 "재초환은 시세 인상분에 대한 반영이기 때문에 기준값이 초반에 오르면 나중에 덜 청구되는 효과가 있다"라며 "재산세, 종부세보다는 재초환이 재건축 사업 추진에 제동을 거는 영향이 더 클 것"이라고 말했다.
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