-일본 부동산 버블 붕괴와 비슷한 수순?…9·13 효과에 주택시장 안정화 기대도

'버블이냐, 정상 가격이냐'.

9·13 부동산 대책이 나온 지 두 달, 서울 주요 지역의 집값 상승세가 멈췄다. 업계에선 조만간 주택 가격 하락장이 올 것이란 전망도 나온다. 한국의 주택 시장이 일본의 부동산 버블(거품) 붕괴 수순과 유사하다는 판단에서다. 그러나 일각에선 정부의 부동산 대책에 따른 단기적 영향일 뿐 서울을 중심으로 다시 상승세를 되찾을 것이란 기대감이 여전하다.



◆ 꺼지는 거품?…일본 전철 밟나

4일 부동산114에 따르면 11월 첫째주 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.03%로 전주(0.11%) 대비 상승 폭이 둔화했다. 지난달 31일부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화로 대출 문턱이 높아지자 거래량이 줄어든 영향으로 분석된다.

서울 재건축 아파트 가격은 지난 7월 13일(-0.01%) 이후 4개월 만에 0.13% 떨어졌다. 지난해 '8·2 부동산 대책' 발표 이후 8월 18일(-0.16%) 다음으로 큰 하락폭이다.

강남 주요 지역도 상승세가 꺾였다. 고가 재건축 아파트가 밀집한 강남구는 0.05%, 강동구는 0.04%, 송파구는 0.01% 각각 하락했다. 강남구는 재건축 단지인 '개포동 주공고층7단지'의 매매가가 2500만~3000만원 떨어졌다. 대치동 '은마아파트'도 전주 보다 2500만~5000만원 싸게 매매됐다.

고강도 대책으로 꼽히는 9·13 부동산 대책(수요 억제 정책) 이후 주택 가격 하락장에 진입하는 모양새다. 업계에선 우리나라가 일본의 부동산 버블 붕괴와 비슷한 수순을 밟고 있다고 보고 있다.

한국은행의 '국제경제리뷰-일본 주택시장 동향과 제약 요인'을 보면 일본의 주택지가는 1986~1991년 중 두 배 가까이 상승(88.0%)했다. 그러다 버블 붕괴와 함께 하락세를 지속하다 최근 들어 안정을 회복했다. 2017년 전국 주택지가는 고점(1991년) 대비 54.1%, 시가지 주택지가는 52.9% 하락했다. 버블이 형성됐을 때와 비교하면 가격이 반 토막 난 셈이다.

국내 부동산 가격도 지난해 5월 문재인 정부 출범 이후 지난 9월 말까지 서울 아파트 매매가격이 26.8% 급등, 상승세가 두드러진다. 잠재적인 부동산 버블 설명지표 중 통용되는 지표 중 하나인 소득 대비 주택가격비율(PIR)도 높다. 대외경제정책연구원의 '글로벌 부동산 버블 위험 진단 및 영향 분석' 보고서에 따르면 서울의 PIR은 11.2%로 홍콩(19.4%), 베이징(17.1%), 상하이(16.4%), 시드니(12.9%), 밴쿠버(12.6%)에 이어 여섯 번째로 높다.



◆ '거품 아냐'…서울불패 기대감

그러나 일각에선 집값 상승세를 세계적인 추세로 보고, 다시 불씨가 살아날 것이란 기대가 여전하다.

국제통화기금(IMF) 통계에 따르면 지난해 4분기 '글로벌 실질 주택가격 지수'는 160.1로 자료가 확보된 2000년 이후 최고를 기록했다. 전 세계 주택가격이 금융위기 직전에 정점을 찍었던 2008년 1분기(159.0)를 추월한 수준이다.

서울 마포구 한 부동산 중개업자는 "전 세계적으로 부동산 가격이 오르고 있는데 한국만 단순 거품이라고 보긴 힘들다"며 "부동산 대책 여파로 관망세에 접어들었지만 시간 지나면 다시 제자리를 찾을 것"이라고 말했다.

실제로 최근 주택 가격 상승세가 꺾인 가운데 일부 지역은 꾸준히 가격이 올랐다.

부동산114에 따르면 11월 첫째 주 서울 강북 지역, 신도시를 위주로 집값 오름세가 이어졌다. 강북에선 서대문구(0.24%), 노원구(0.14%), 도봉구(0.12%), 마포구(0.08%) 등의 아파트 매매가가 올랐다. 신도시는 광교(0.66%), 판교(0.13%), 파주운정(0.09%), 평촌(0.08%) 등이 오름세를 보였다. 경기도에서도 안양(0.14%), 용인(0.14%), 수원(0.13%) 등이 상승했다.

9·13 대책 발표가 있었던 9월 서울 주택 매매도 활발했다. 유진투자증권 이상우 애널리스트의 '부동산 라이프' 월보에 따르면 9월 서울 주택 매매는 1만9125건으로 전년 동월(1만4684건) 대비 30.2% 증가했다.

한 부동산 전문가는 "반포만 해도 아파트 가격이 4년 만에 10억원씩 올랐다. 거품이 아니면 상승 배경을 설명할 수 없다"면서도 "그러나 강남 불패, 서울 불패에 대한 기대감이 꺾이지 않는 이상 수요가 지속돼 가격 하락이 어려울 것"이라고 말했다.