'대출로 집 사서 돈 버는 시대'가 막을 내린다. 31일부터 금융당국이 강화된 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하면 대출 문턱이 높아져 집을 사기가 어려워질 전망이다. 전문가들은 당분간 주택시장이 안정세를 보일 것이라고 내다봤다. 여기에 기준금리 인상이 현실화할 경우 대출부담이 커질 전망이다.

30일 업계 전문가들은 "DSR 강화로 은행 대출이 어려워지면 주택 매수 수요가 둔화될 수 있다"며 "당분간 주택 시장 과열 양상이 사라질 것"이라고 입을 모았다.

DSR은 주택담보대출은 물론 신용대출, 학자금대출, 할부금, 마이너스통장 등 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 값이다. 빚내서 집사는 걸 막기 위한 조치로, 그동안 시범운영 되다가 31일부터 은행권에 관리지표화된다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "집값 단기 급등으로 피로감이 쌓인 상황에서 DSR 강화로 대출 문턱까지 높아지면 주택 수요 둔화로 이어질 가능성이 높다"며 "연말까지는 주택 시장 약보합 흐름이 이어질 것"이라고 전망했다.

진미윤 LH토지주택연구원 연구위원도 "당분간 부채로 인한 과열양상은 사라질 것"이라며 "DSR 강화는 핀셋규제가 아니어도 과열시장을 겨냥한 만큼 주택시장 전반적으로 침체 분위기가 나타날 수 있다"고 말했다.

DSR 규제를 사실상 '대출 총량제'로 보는 시각도 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "DSR 규제는 일종의 간접적은 대출 총량제와 다름없다"며 "8·2대책이나 9·13 대책에서 집값 안정 효과가 비교적 즉각 나타난 건 주담대 여신규제 효과가 컸다고 본다"고 분석했다.

그는 "이미 9월부터 2주택 이상 세대에 대한 규제 지역의 주담대 금지, 공시가격 9억원 이상 고가주택 구입 시 실거주 목적 외 주담대 제한 등 타이트하게 규제하고 있다"며 "여기에 기준금리 인상까지 더디기 때문에 유동성을 제한하는 효과가 있을 것"이라고 봤다.

지방 분양시장이나 실수요자에게 미치는 영향에 대해선 의견이 엇갈렸다.

박원갑 전문위원은 "지방을 비롯해 분양시장이나 실수요자에겐 큰 영향을 미치진 않을 것"이라며 "내수 경기 침체 우려도 나오는데 아직까지 성급한 판단이고, 좀 더 지켜봐야 한다"고 말했다.

반면 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "주담대의 경우 절반 정도가 생계형 대출인데, 대출이 묶이면 서민들은 제3금융권으로 밀려날 수 있다"며 "지방 분양시장도 일부 대도시를 제외하고는 쉽지 않아 내수 경기 침체 가능성도 있다"고 우려했다.

다만 각종 변수가 남아 있어 장기적인 주택 시장 흐름은 두고 봐야 한다는 전망이 우세했다.

함영진 랩장은 "DSR 강화는 다주택자, 복수대출자, 상환능력 떨어지는 차주가 주택 구입하는 걸 원천적으로 막는 효과는 있어서 단기적으로는 유동성 제한의 효과가 있다"면서도 "그러나 가격 하락의 낙폭이나 기간 장기화에 대해서는 기준금리 향배, 11월 종부세·소득세법 개정안 통과 여부, 3기 신도시 지역발표에 대한 수요자 반응 등 변수가 남아있다"고 해석했다.

심교언 교수는 "단기적으로는 큰 영향이 없고 중장기적으로 수요 위축 효과가 있을 것"이라면서도 "가격 하락까지 갈지는 지켜봐야 한다"고 내다봤다. 이어 그는 "경기 하락이나 금리 인상이 추가될 수 있어서 주택가격 등에 조정이 있을 것"이라고 덧붙였다.

진미윤 연구위원은 "대출에 의존하지 않아도 되는 유동성이 충분한 사람들의 투기 과열을 막을 수 있을지는 미지수"라며 "딜로이트 연구 자료를 보면 20유로로 살 수 있는 주택 규모가 서울에선 28㎡에 불과(러시아는 90㎡)할 정도로 비정상적이다. 주택 시장이 좀 더 식어야 규제의 여파가 있다고 생각한다"고 말했다.