정부의 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점이 다가오는 가운데 서울 아파트 시장의 매물 소화 양극화가 뚜렷해지고 있다. 이른바 '한강벨트' 지역에서는 매물이 소화되고 있지만 강남 등은 대출과 실거주 규제로 매물만 쌓일 뿐 실제 거래로는 이어지지 못했다.

27일 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원이 부동산 빅데이터 플랫폼 아실과 국토교통부 실거래가 데이터를 교차 분석한 결과, 지난 3월 성동·마포·광진·영등포·동작·양천·강동 등 한강벨트 7개구의 매물 흡수율은 36.9%를 기록했다. 반면 강남·서초·송파·용산 등 핵심 4구의 흡수율은 16.6%에 그쳤다.

매물 흡수율은 해당 기간 시장에 새로 나온 매물 중 실제 거래된 비율을 말한다. 정부의 매물 유도 정책이 실제 시장에서 얼마나 수급 해소로 연결됐는지를 알 수 있다.

한강벨트의 경우 새 매물 10건 중 약 3.7건이 팔려나갔지만 핵심 4구는 1.7건만이 팔렸다. 지난 2월 매물 흡수율인 한강벨트 24.9%, 핵심4구 11.7%와 비교하면 3월 들어 격차가 확대됐다. 2월 한 달간 두 권역에 새로 올라온 매물량은 약 5500~5600건으로 비슷했지만 실제 체결된 거래는 한강벨트가 2배 이상 많았다.

자치구별로는 양천구가 매물 흡수율이 54.4%로 가장 높았으며 ▲영등포 50.7% ▲마포 46.3% ▲동작 44.0% 등이 그 뒤를 이었다. 특히 양천구는 새로 나온 매물 10건 중 5.4건이 당월에 바로 거래됐다.

강남권은 고전을 면치 못했다. 강남구의 3월 흡수율은 13.7%에 머물렀고, 서초구는 7.3%로 분석 대상 11개 구 중 최하위를 기록했다. 특히 서초구는 2월(7.5%)보다도 흡수율이 하락해 매물이 갈수록 팔리지 않는 양상을 보였다.

매물 소화 양극화의 원인은 대출규제와 실거주 의무다.

양 전문위원은 "한강벨트 구축 아파트는 중위 가격이 10억~13억원대로 대출 규제의 영향을 피해 실수요층이 적극적으로 매물을 받아내고 있다"며 "30억~40억원대에 달하는 강남권 아파트는 매수자가 최소 30억원 이상의 막대한 현금을 보유해야만 진입이 가능하다"고 지적했다.

다음달 9일 이후로는 정부의 정책에 따라 시장의 분위기가 갈릴 것으로 보인다.

양 전문위원은 "양도세 중과 유예 등으로 공급 물량은 늘었지만 대출 및 실거주 규제가 수요를 억누르고 있다"며 "5월 9일 이후 정부의 보유세 개편이나 추가 규제 시그널 여부에 따라 다주택자들이 매물 소진에 박차를 가할지, 아니면 매물 회수 후 장기 보유로 선회할지가 결정될 것"이라고 분석했다.