지난 24일 찾은 서울 성북구 장위동 일대. 지하철 6호선 돌곶이역 3번 출구로 나오면 북서울꿈의숲 방향으로 돌곶이로가 이어진다. 대로를 따라가면 양쪽으로 신축 아파트 건물과 재개발 공사장이 눈에 들어 온다. 총 15개 구역으로 이뤄진 장위재정비촉진지구, 이른바 장위뉴타운은 숲세권과 역세권을 동시에 누릴 수 있는 서울 동북권 대표 재개발지로, 총 3만가구 이상이 공급될 예정이다.

다만 개발 시차가 벌어져 구역별로 동네 분위기는 상반된 모습이다. 돌곶이로를 기준으로 동쪽에는 입주를 마친 대단지 아파트가 들어선 반면 서쪽은 공사장과 노후 주택이 뒤섞여 있다. 동쪽의 1·2·4·5·7구역은 개발이 완료됐고, 6구역(푸르지오 라디우스파크)은 공사가 한창이다. 서쪽은 입주를 마친 단지가 없지만 미개발 구역이 정비사업에 다시 속도를 내고 있다.

서울시는 최근 장위뉴타운 13-1·2구역에 대한 신속통합기획(신통기획)을 확정했다. 용적률은 기존 230%에서 300%로 상향되고, 가구 수는 5900가구로 확대된다. 2006년 재정비촉진지구 지정 이후 장기간 정체됐던 마지막 대규모 구역이 본궤도에 오르면서 뉴타운 전체가 다시 탄력을 받는 모습이다.

여기에 내달 분양을 앞둔 장위10구역 '장위 푸르지오 마크원'에도 관심이 쏠린다. 총 1931가구 중 1031가구가 일반분양 물량으로, 지하철 6호선 돌곶이역이 걸어서 3분 거리의 초역세권에 장위초를 품은 '초품아' 단지다. 입지와 규모만 놓고 보면 흥행 기대감이 적지 않다.

◆ 국평 분양가 17억원?

그러나 시장의 지배적인 반응은 기대감보다 당혹감에 가깝다. 예상치를 훌쩍 뛰어넘는 분양가 때문이다.

업계에 따르면 장위 푸르지오 마크원의 예상 분양가는 3.3㎡당 5200만~5300만원 수준이다. 전용 84㎡ 기준으로는 최고 17억원에 육박할 것으로 보인다. 6구역 '푸르지오 라디우스파크'가 불과 2년 전에 같은 평형이 12억원 안팎에 분양됐다. 4억~5억원가량 오른 셈이다. 4구역 장위자이 레디언트가 3.3㎡당 2800만원대였던 것과 비교하면 상승폭은 더 크다.

현장에서도 예상 분양가를 두고 당혹스럽다는 반응이 나온다. 장위 푸르지오 마크원 인근의 한 부동산공인중개사는 "국평 기준으로 16억~17억원 얘기가 나오는데, 원래 예상보다 2억~3억원 이상 오른 것"이라며 "최근 분양가 상승세를 감안하더라도 가격이 이 정도로 뛰어버리니 무섭다"고 했다.

◆ 완판 행진…고분양가 '뉴노멀'

최근 서울 분양시장에서는 고분양가 흐름이 비강남권으로 확산하는 분위기다. 대표적으로 강서구 '래미안 엘라비네'와 영등포 '더샵 프리엘라' 등에서 전용 84㎡ 기준 18억원대 분양가가 속속 등장했다. 노량진 '라클라체 자이'는 분양가상한제가 적용되는 강남3구보다 비싼 가격 때문에 논란이 일기도 했다. 그럼에도 청약 경쟁률은 수십 대 1을 기록하며 1순위에 마감되는 사례가 이어졌다.

공급 부족 우려와 신축 선호가 맞물리면서 수요가 견조한 가운데, '일단 서울이면 잡고 보자'는 심리와 '오늘이 가장 싸다'는 인식이 작용한 것으로 풀이된다. 서울 집값이 이미 크게 오른 상황에서 분양가가 인근 시세와 비슷하거나 더 높게 책정돼도 수요가 버텨줄 것이라고 믿는 것이다.

일부에선 장위동에도 수요가 이어질 지 물음표를 던진다. 고분양가 흐름에 올라탔지만 가격을 뒷받침할 수요가 충분할지 지켜봐야 한다는 반응이다.

장위동 인근 부동산중개업소 관계자는 "노량진처럼 위치가 좋으면 고분양가에도 수요가 붙지만, 장위는 상대적으로 선호도가 높은 지역은 아니다"라며 조심스러운 입장을 보였다.

분양 시장 전망도 밝지 않다. 또 다른 중개업소 대표는 "장위뉴타운 10구역 관련 문의는 거의 없는 편"이라며 "분양가가 크게 오른 데다 대출 규제까지 겹치면서 실수요자 접근이 쉽지 않다"고 했다. 이어 "청약에 당첨되더라도 잔금을 치를 수 없어 계약까지 가기가 어려울 것"이라고 내다봤다.

그럼에도 분양가 상승 흐름은 불가피하다는 게 중론이다. 그 배경에는 원자재 가격 상승과 인건비 부담, 고환율·고유가 등 복합적인 요인이 있다. 한국건설기술연구원에 따르면 올해 2월 건설공사비지수는 133.69를 기록하며 역대 최고치를 기록했다.

◆ 분양가 고공행진…내집마련 문턱↑

한 번 오른 분양가는 쉽게 떨어지지 않는다. 그래서 주변 집값까지 자극할 수 있다. 실제 장위자이 레디언트는 전용 84㎡ 기준 9억~10억원 수준에 분양돼 고분양가 논란이 있었지만, 이후 시장 반등과 함께 시세가 3억 원 이상 뛰었다. 입주시점에 13억~14억원으로 분양가 대비 3억원 이상 뛰었고, 현재는 16억~17억원에 호가가 형성돼 있다.

미개발 구역 사업이 본격화하면 장위뉴타운은 신도시급 대단지로 변모할 전망이다. 동북선 경전철과 광운대역세권 개발 등 굵직한 교통·개발 호재도 기대 요인이다.

현장에서는 특히 교통 호재에 대한 기대가 크다. 장위동 인근 부동산 관계자는 "지금은 강남 접근성이 다소 떨어지지만 GTX-C와 동북선이 연결되면 핵심 지역으로 이동 시간이 크게 단축된다"고 했다.

당장 시장의 관심은 10구역 분양 성패로 향하고 있다. 고분양가에도 선방할 경우 상대적으로 개발이 더뎠던 서쪽 구역까지 사업에 탄력이 붙으며 장위뉴타운의 위상도 한 단계 올라갈 가능성이 크다. 반대로 기대에 못 미칠 경우 장위뉴타운 전체 사업 속도에 제동이 걸릴 수 있다.

서울에서 이 정도로 큰 규모의 신규 주거지가 조성되는 사례가 드문 만큼, 장위뉴타운이 향후 동북권 주거 지형을 어떻게 바꿔갈지 주목된다.