서울 청약 시장이 재편되고 있다. 분양가가 고공행진을 하고 있지만 절대적인 공급 부족에 자금력을 갖춘 고소득자들이 상급지 추첨제 물량에 대거 몰렸다. 이와 함께 분양가 부담에 실수요자들이 소형 평형으로 눈높이를 낮춘 것으로 나타났다.

15일 홈두부에 따르면 올해 들어 4월까지 청약홈에 공고된 서울 주요 민영아파트 특별공급 데이터를 전수 분석한 결과, 서울 서초구 서초동에 들어서는 '아크로 드 서초'의 전용면적 59㎡(분양가 18억6000만원)의 생애최초 추첨제 경쟁률이 6710대 1로 가장 높았다. 같은 구 잠원동에 위치한 '오티에르 반포'의 전용 84㎡(분양가 27억5000만원)의 경우 신혼부부 추첨제 물량에서 경쟁률이 1589.5대 1까지 치솟았다.

분양가 수준에 따라 전형별 접수 행태도 갈렸다.

분양가 8억7000만원(전용 59㎡)인 '해링턴플레이스 노원센트럴'의 신혼부부 추첨제 접수율은 9.2%에 불과해 대다수가 자녀 수 등 가점 항목을 통해 당첨을 노렸다. 반면 아크로 드 서초(51.7%)와 오티에르 반포(52.59%) 등 강남 3구에서는 신혼부부 신청자의 절반 이상이 추첨제로 진입했다.

이수빈 홈두부 연구소장은 "고분양가 상급지일수록 고소득 맞벌이 가구와 자산가들이 진입할 수 있는 추첨제 단계에 수요가 집중되며 기록적인 경쟁률을 형성하고 있다"며 "상급지일수록 가점 우위 가구보다 분양가 감당이 가능한 고소득 맞벌이 신혼부부들이 추첨 물량에 대거 포진한 것으로 나타났다"고 분석했다.

'국민평형'인 전용 84㎡의 분양가가 가파르게 상승하면서 분석 대상 모든 단지에서 전용 84㎡보다 낮은 평형의 경쟁률이 더 높게 나타났다. 자금 동원력이 부족한 실수요자들이 상대적으로 저렴한 소형 평형으로 대거 이동한 것으로 풀이된다.

'더샵 신길센트럴시티'의 경우 신혼부부는 전용 59㎡, 생애최초는 전용 51㎡에서 가장 높은 경쟁률을 보였다. '드파인 연희' 역시 전용 59㎡의 경쟁률이 신혼 55.9대 1, 생애최초 203.6대 1로 압도적으로 높았다. '더샵 프리엘라', '래미안 엘라비네' 등에서도 전용 59㎡ 또는 그 이하의 소형 평형이 단지 내 최고 경쟁률을 기록했다.

생애최초 특별공급의 경우 제도적 진입 경로 제한과 선행 단계 낙첨자 누적으로 인해 병목 현상이 나타났다. 래미안 엘라비네와 라클라체자이드파인 등 대부분의 단지에서 생애최초 신청자의 80% 이상이 최종 추첨 단계에서 경쟁하는 것으로 집계됐다. 추첨제로만 접수 가능한 1인 가구의 진입과 우선·일반공급 탈락자들이 마지막 30% 물량으로 수렴되는 구조적 특성이 맞물린 것으로 보인다.