지난달 27일 찾은 '구리역 하이니티 리버파크' 견본주택. 평일 아침인데도 주택전시관 안팎이 방문객들로 붐볐다. 이른 시간부터 견본주택 입장 대기줄이 길었다. 입장 시간도 30분 앞당겨졌다.

경기 구리시 수택E구역을 재개발하는 '구리역 하이니티 리버파크'는 DL이앤씨·GS건설·SK에코플랜트가 함께 시공해 분양하는 대단지다. 총 4개 단지, 지하 6층~지상 최고 35층, 26개 동(아파트 24개 동, 주상복합 2개 동)으로 총 3022가구에 달한다. 이 가운데 1530가구가 일반분양 물량이다. 전용면적별로 ▲29㎡ 146가구 ▲38㎡ 29가구 ▲44㎡ 141가구 ▲59㎡A 397가구 ▲59㎡B 187가구 ▲59㎡C 365가구 ▲77㎡ 20가구 ▲84㎡ 186가구 ▲110㎡ 59가구 등이다.

이곳은 비규제지역으로 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역 등 3중 규제에서 자유롭다. 재당첨 제한이나 실거주의무가 없다는 점에서 청약 문턱이 낮은 편이다. 분양가상한제는 적용되지 않으며 전매 제한은 1년이다.

롯데백화점과 영화관, 구리전통시장 등 상업시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 우수하고, 단지 중앙에서 직선거리 800m 내에 지하철 8호선·경의중앙선 환승역인 구리역을 이용할 수 있다. 8호선 연장(별내선) 개통으로 강남 접근성이 개선된 점도 관심을 끄는 요인이다.

◆ "구리는 사실상 서울 생활권"

견본주택에는 전용 29㎡, 44㎡, 59㎡A타입, 84㎡ 총 4개 평형 유닛이 마련됐다. 국민평형 84㎡ 타입은 4베이 판상형 구조로, 거실과 방 3개가 전면에 배치된 맞통풍 설계를 적용했다. 발코니를 확장한 거실과 주방은 폭이 넓게 트였고, 통유리창과 유리난간으로 개방감을 높였다. 안방 안쪽의 드레스룸 붙박이장, 현관과 연결된 넉넉한 팬트리도 옵션으로 이용할 수 있다.

29㎡, 44㎡ 등 중소형 평형 또한 비교적 널찍한 구조와 깔끔한 디자인으로 수요자들의 관심을 모았다. 상대적으로 대출 여력이 있다는 점에서 중소형 평형 선호는 꾸준이 증가하고 있다.

현장 방문객은 중장년층과 초·중·고 자녀를 동반한 가족 단위까지 다양했다. 한 방문객은 줄자를 들고 전시 공간의 폭과 가구 배치 간격 등을 직접 재보기도 했다. 수요자들은 패널 마감재 등이 모던하고 고급스럽다는 반응을 보였다.

다산신도시에 거주하는 50대 부부는 "요즘 층고가 2.4m 이상으로 높아지는 추세인데 여기는 2.3m라 조금 낮아 보여 아쉽다"면서도 "4베이 판상형 구조가 잘 빠졌고, 유리난간과 통창 덕분에 공용공간이 넓어진 느낌"이라고 말했다. 또 "다른 신축 단지와 비교할 때 안방 발코니까지 확장한 점이 만족스럽다"고 평가했다.

이어서 "잠실까지 20분대로 갈 수 있고 왕숙천과 검배공원이 가까운 수변 입지도 매력적"이라며 "분양가가 높지만 서울 경계 대단지 신축이란 점에서 가치가 있다고 본다"고 덧붙였다.

단지 인근에는 수도권제1순환고속도로, 강변북로, 북부간선도로, 세종포천고속도로 등 주요 도로망이 있고 자전거로 10분이면 한강까지 갈 수 있는 수변 환경도 갖췄다. 이른바 '수세권'이다.

◆ 옵션 더하면 체감 분양가 상승

문제는 가격이다. 구리역 하이니티 리버파크 전용 84㎡ 분양가는 최대 13억5070만원이다. 3.3㎡당 평균 분양가는 3950만원에 달한다. 구리시 역대 최고 수준이다.

다른 평형도 살펴보면 ▲전용 29㎡ 4억5310만~4억9120만원 ▲전용 38㎡ 6억7760만~8억1270만원 ▲전용 44㎡ 7억8860만~8억410만원 ▲전용 59㎡ 9억3510만~10억4270만원 ▲전용 77㎡ 11억7880만~12억4140만원 ▲전용 110㎡ 17억2770만~18억3650만원으로 책정됐다.

인근 20평대 후반 실거래가가 10억 안팎인 점을 고려하면 시세 대비 높은 수준이다. 구리시에서 국민평형 기준 매매가 13억원을 넘는 단지는 찾기 힘들다.

실제로 현장에는 높은 분양가에 청약을 망설이는 수요자가 있었다. 40대의 한 구리 시민은 "가격을 보고 깜짝 놀랐는데, 유닛을 봤을 때 지금 사는 집과 큰 차이를 못 느꼈다"며 "붙박이장과 같은 옵션을 추가하면 부담이 더 커질 것 같다"고 우려했다.

유닛에 마련된 수납 공간은 대부분 유상 옵션이다. 분양가 자체가 높은 상황에서 발코니 확장 공사비와 옵션 비용 등을 더하면 체감 분양가는 더 오르는 구조다.

◆ "분양가 감당할 외지인이 관건"

인근 부동산공인중개업소는 비규제지역이라도 대출 규제가 동일하게 적용되는 점을 이번 분양의 가장 큰 장벽으로 꼽았다. 분양가를 감당할 수 있는 수요층이 분양 성패를 가를 것이란 관측이다.

S부동산 관계자는 "전용 84㎡의 경우 추가 비용 포함 13억~14억원 수준인데 대출을 최대한 받아도 6억원이어서 현금 7억~8억원이 필요하다"며 "구리 시민이 분양받기엔 현실적으로 불가능한 수준"이라고 말했다. 그러면서 "서울 쪽 외지인 수요가 얼마나 유입되느냐가 핵심 변수"라고 내다봤다.

인근 재개발 사례에서도 비슷한 흐름이 나타나고 있다는 설명이다. 그는 "최근 딸기원 같은 재개발 단지를 보면 25평형대 소형 물량은 분양이 이뤄졌지만 전용 84㎡ 이상은 분양가가 10억원을 넘으면서 분양이 막히고 있다"고 귀띔했다. 구리시 교문동 딸기원2지구에서는 중흥토건이 재개발 정비사업을 통해 '중흥S-클래스 힐더포레'를 분양 중이다.

구리시 아파트 매매 시장 전반의 분위기와 관련해선 "가격이 미친듯이 올랐다가 지금은 보합세"라며 "높은 금액대나 안 좋은 매물만 남아있어서 거래가 보류 상태다"라고 전했다.

지난달 말 한국부동산원 발표에 따르면 서울 강남3구(서초·강남·송파구)와 용산구의 아파트 가격이 하락세로 돌아선 한편 경기도는 여전히 상승 흐름을 보였다.

다만 향후 시세 전망에 대해서는 신중론이 나온다. 수택동 일대 부동산 관계자는 "일반 분양가 이상으로 가격이 더 오르기는 쉽지 않다"며 "입주 시점이 남양주 왕숙 신도시 입주 물량과 맞물리는 경우 왕숙은 전용 84㎡ 기준 7억원대라 가격 차이가 크다"고 설명했다.

3기 신도시 왕숙지구는 지하철 9호선 연장과 GTX-B 등 광역교통망 확충이 예정된 대규모 택지로, 서울 접근성이 뛰어난 점이 강점이다.

'구리역 하이니티 리버파크'의 입주는 오는 2029년 12월이다. 분양가에 브랜드와 대단지, 재개발 메가시티 등 프리미엄이 선반영됐다는 평가가 나오는 만큼 장기 가치에 베팅하는 수요가 많을 것이란 분석도 나온다. 청약은 오는 3일 특별공급을 시작으로 4일 1순위, 5일 2순위 접수가 진행된다. 당첨자 발표는 11일이며, 계약은 23일부터 26일까지 4일간 이뤄진다.