올해 부동산 투자 시장은 AI를 중심으로 한 기술 변화가 자산 가치의 판도를 본격적으로 바꾸는 시점이 될 것이라는 전망이 나왔다. 부동산과 인프라의 경계가 허물어지는 '크로스에셋'(Cross-Asset) 시대가 열리면서, 새로운 개념 정립과 투자 방식이 시장 선점의 핵심 요인이 될 것이라는 분석이다.

이지스자산운용 전략리서치실은 이 같은 내용을 골자로 한 '2026년 상반기 상업용 부동산 시장 전망' 보고서를 발간했다고 8일 밝혔다.

전략리서치실은 보고서에서 2025년 국내 상업용 부동산 시장이 국내외 불확실성과 변동성에도 불구하고 대형화, 운영 효율화, 디지털화를 통한 질적 성장을 이뤘다고 평가했다. 특히 AI를 중심으로 인프라와 기술이 부동산 투자시장으로 연결되면서, 섹터와 자산 간 질적 양극화가 극명하게 나타난 한 해였다고 분석했다.

올해 핵심 투자 전략으로는 '하이브리드 캐피탈 앤 에셋'(Hybrid Capital & Asset)을 제시했다. 이는 부동산과 인프라 간 경계가 무너지는 섹터 융합이 나타나는 가운데 유연한 자본 구조와 다양한 자산군 연계 투자를 통해 수익성과 리스크 관리를 동시에 추구하는 전략이다.

보고서에 따르면 글로벌 경제는 오는 11월 미국 중간선거까지 불확실성이 잔존할 전망이다. 미국의 관세 정책에 따른 물가 상승, 고용 지표 둔화, AI 버블론 등이 주요 모니터링 요소로 꼽혔다. 국내는 수출 호조와 내수 부진의 '이원화' 현상이 뚜렷하다. 반도체·자동차 등 주요 산업의 수출은 호조세이나, 외국인 자본 유출과 달러 강세로 인해 원달러 환율 변동성이 심화되고 있다.

부동산 PF 시장에서는 대출 잔액이 감소세를 보이는 가운데 브릿지론을 중심으로 연체율이 상승하고 있다. 금융당국 주도의 정상화·재구조화가 본격화되면서 은행권의 부실채권(NPL) 물량이 증가하는 추세다. 이 과정에서 사모대출(Private Debt) 시장이 새로운 투자 기회로 부상하고 있다. 전통 은행권의 대출 문턱이 높아지면서 발생한 자금 공백 속에서, 사모대출이 프로젝트를 완결시키는 '구원 투수' 역할을 하고 있기 때문이다. 글로벌 사모대출 규모는 약 1.8조 달러에 달한다.

특히 데이터센터 시장은 자산 가치 기준이 바뀌는 흐름을 가장 뚜렷하게 보여주는 분야다. AI 워크로드 증가에 따라 기존 서버 임대 중심의 중소형 시설에서 '하이퍼스케일 AI 팩토리'로 진화하고 있으며, 서울 내 부지 희소성과 전력 확보 이슈로 인해 경기 외곽 및 비수도권으로 공급이 분산되는 추세다.

이 밖에도 오피스 시장은 프라임급 자산 중심의 강세가 지속되고 있으며 물류 시장은 공급 과잉 해소 국면에 진입했다.

전략리서치실은 2026년 상반기 투자 방향으로 ▲디지털 인프라 중심 자산 재정의 및 크로스에셋 투자 확대 ▲대출시장 유동성 공백 활용 및 유연한 자본 구조 구축 ▲부동산-인프라 연계 플랫폼 투자 및 장기 파트너십 강화를 제시했다.

최자령 이지스자산운용 전략리서치실장은 "올해는 기술 변화에 따른 자산 가치의 변화가 본격적으로 이뤄지는 시점"이라며 "기존의 투자 방식과 수익 개념을 넘어 AI와 인프라가 접목된 '크로스에셋'에 대한 개념 정립과 투자 방식이 시장 선점의 핵심 요인이 될 것"이라고 말했다.