전세 물건이 급감하면서 월세 전환이 크게 늘고 있다. 대출 규제와 전세 물건 감소가 겹치면서 월세도 올랐다. 전문가들은 저소득층의 주거비 부담이 늘어날 수 있다고 우려했다.

7일 KB부동산 월간 주택가격동향에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 월세지수는 131.2로, 통계 작성 이후 최고 수준을 나타냈다. 2024년 12월(119.3)과 비교하면 1년 만에 11.9포인트(p) 상승했다. 서울 아파트 평균 월세도 10만원 이상 올랐다. 한국부동산원에 따르면 지난해 11월 기준 서울 아파트 평균 월세는 147만6000원으로 역대 최고치를 나타냈다.

◆ 서울 외곽까지 번진 고액 월세

서울 전역에서 전세의 월세화 현상이 빨라지는 가운데 노원, 도봉, 강북 등 외곽 지역도 고액 월세를 피해가지 못하고 있다. 서울 외곽 주요 자치구에서 매달 수백만 원의 월세를 부담하는 사례가 많아졌다. 구로구 신도림동 '디큐브시티' 전용 149㎡는 보증금 1억원, 월세 410만원에 거래되고 서울 관악구 봉천동의 두산아파트 114㎡는 최근 보증금 5000만원, 월세 270만원에 계약이 체결됐다.

한국부동산원에 따르면 올해 1~11월 서울 아파트 월세는 3.29% 올라 통계 집계 이후 처음으로 연간 상승률 3%를 넘어섰다. 지난달 평균 월세는 147만6000원(보증금 1억9479만원)으로, 지난해 1월(134만3000원)보다 13만원 이상 올랐다.

◆ 중계동, 전세→월세 전환↑

지난 6일 찾아간 서울 노원구 중계동 일대. 중계동은 강북 대표 학군지로 '강북의 소치동'으로 불린다. 을지초등학교를 비롯해 청암중·고교와 청암예술학교가 위치해 있고, 은행사거리 일대에는 학원이 밀집해 있다. 특히 청구3차와 건영3차 아파트는 이 동네 대장 단지다. 샛길을 이용하면 학교와 학원가까지 걸어서 5분 만에 갈 수 있다.

서울 중계동 청구3차 아파트 전용 84㎡는 지난달 보증금 1억원, 월세 280만원에 계약됐다. 같은 달 체결된 월세 계약 5건 가운데 4건이 월세 200만원을 넘겼다. 전세가는 7억~8억원선이다. 9월까지는 4억~5억원대 거래도 있었지만 10월 이후에는 최소 6억5750만원에서 최대 8억4000만원까지 올랐다.

바로 뒤편의 건영3차 아파트도 상황이 비슷하다. 지난달 전용 84㎡ 규모는 보증금 1억5000만원에 월세 260만원으로 신규 계약이 체결됐다. 10월 같은 월세 조건에서 보증금이 1억원이었던 것과 비교하면 두 달 새 5000만원이 오른 셈이다.

인근 A부동산중개업소 관계자는 " 2~3년 전만 해도 전세가 6억원대였는데 요즘은 싸게 나와도 7억5000만원 수준"이라며 "학군지 특성상 세입자 거주 기간이 길어 전세 물건이 거의 없다"고 말했다. 이어 "을지초는 학년이 올라갈수록 반 수가 2배로 늘어날 정도로 전학생이 많다"고 귀띔했다.

학군지 전·월세 시장은 우수한 교육 환경을 이유로 실수요가 꾸준히 유입되고, 가격 하락 폭이 제한적이다. 이러한 구조에서 전세 물건이 잠기면 빠지지 않는 수요가 월세로 이동한다. 특히 3월 학기 시작을 앞둔 겨울방학은 극성수기로, 물건 품귀 현상은 뚜렷하다.

◆ 전세 물건 '잠김' 이어질 듯

전세 물량 감소로 전셋값이 오르고, 월세 거래가 늘며 월세 가격도 함께 뛰는 흐름이다. 정부의 대출·거래 규제로 전세 자금 마련이 어려워지고, 전월세 계약 갱신이 늘어난 영향도 있다. 세입자는 신규 계약보다 부담이 적은 계약 갱신을 선택하고, 그 과정에서 월세로 전환되는 사례도 함께 늘고 있다.

노원구의 한 부동산중개업소 관계자는 "원래 주인이 이사를 가야하는데 다른 지역 집값이 더 올라 집을 팔고 갈 수가 없는 상황"이라며 "전반적으로 오른 집값 탓에 집주인들이 보증금과 월세를 높이려는 심리도 보인다"고 말했다.

전문가들은 올해도 전세난과 월세 가격 상승 압력이 지속될 것으로 전망한다. 대한건설정책연구원은 최근 보고서에서 "전세자금 조달 여력이 부족한 수요층을 중심으로 월세 전환이 가속화할 경우 향후 중·저소득 세입자의 주거비 부담이 일시적인 현상을 넘어 구조적으로 고착화될 우려가 있다"고 밝혔다.