오는 2026년 부동산 시장의 키워드는 대출규제, 매물·공급 절벽, 양극화 등으로 요약된다. 내년은 공급 절벽이 예고된 만큼 서울 집값이 더 뛸 가능성이 커졌다. 올해 서울 아파트값은 12% 이상 급등한 것으로 나타났다. 한강벨트 일대를 중심으로 매달 1% 이상 오른 셈이다. 반면 지방 집값은 제자리 걸음이거나 오히려 마이너스(-)로 양극화가 심화됐다.

17일 부동산R114에 따르면 2025년 전국 아파트 매매가격은 지난 12일 기준 5.75% 상승했다. 지난 2019년 4.17%를 웃돈다. 특히 서울은 올해 12.17%나 올랐다.

반면 경기·인천은 2.05% 상승에 그쳤고, 5대광역시 상승률도 0.50%로 작년과 비슷한 수준을 유지했다. 기타지방은 -0.12%로 집값이 오히려 빠졌다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "2020~2021년 과열기에 비하면 낮은 수준이지만 연간 10% 이상의 상승세는 부동산 시장에서 자주 발생하는 일은 아니다"라며 "올해는 서울과 서울 외 지역이 철저하게 양분된 초양극화 흐름을 나타냈다고 볼 수 있다"고 설명했다.

내년에는 신축 공급이 절벽 수준으로 급감한다.

2026년 전국 아파트 입주물량은 21만387가구로 2025년 27만8088 가구 대비 약 25% 줄어든다.

수요가 가장 많은 수도권은 일반적으로 연간 15~20만 가구 수준이 입주했지만 2026년에는 11만 가구에 불과하다. 서울의 내년 입주물량은 2만9161가구로 3만 가구를 밑돈다. 올해 4만2611가구 대비 30% 이상 급감한다.

정부의 6·27 대책과 10·15 대책 등으로 인해 기존 주택의 매물 잠김 현상은 심화됐다. 규제지역으로 대거 지정된 서울과 수도권 일부 지역은 매매 자체가 실거주만 가능하다.

이와 함께 대출 절벽도 내년 부동산 시장의 키워드다. 이번 정부는 대출 규제 대상층에 무주택 실수요까지 모두 다 포함시켰다. 중산층 이하 실수요자라고 해도 과거와 달리 매우 불리한 환경에 될 것으로 보인다. 거래회전율이 떨어지면서 전월세 임대차 시장도 영향을 크게 받을 수밖에 없다.

윤 랩장은 "다가올 2026년은 수도권 신축 아파트 공급이 매우 부족한 공급 절벽 상황으로 공급량과 직결된 전월세 시장의 불안감도 동시 다발적으로 커질 것"이라며 "공식 금융과 사금융(갭투자)이 모두 막혀버린 대출 절벽과 각종 규제로 인한 매물 절벽(잠김)까지 겹쳐 2026년은 각자 처지에 따라 자신만의 틈새 상품을 찾아야 하는 '각자도생' 시기"라고 전망했다.

그는 또 "공사비 증가 여파로 분양가와 물가를 반영하는 실물 주택 가격은 지속적으로 상승할 가능성이 높다"며 "6억원 한도 규제에 더해 주택담보인정비율(LTV) 40% 규제까지 더해진 만큼 분양 시장도 계약금은 물론 중도금 일부에 대한 자금 동원력이 있는 수요층만 접근할 수 있는 형태로 바뀌고 있다"고 덧붙였다.