내년 청약시장이 수도권 규제지역 확대와 고강도 대출규제로 변곡점을 맞을 전망이다. 10.15 대책으로 자금조달 여건은 악화된 반면 청약 요건은 강화되면서 현금 자산가와 무주택 실수요자 중심으로 청약시장 재편이 가속화될 것으로 보인다.

15일 부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 분양물량은 22만6719가구(예정물량 포함)로 2024년 대비 1만7906가구 줄었다.

전국 아파트 평균 청약경쟁률은 7.20대 1로 2022년 이후 3년 만에 한 자릿수를 기록했다. 수도권이 10.07대 1, 지방이 4.53대 1로 권역별 경쟁률이 2배 이상 차이가 났다. 특히 서울의 평균 청약경쟁률은 146.64대 1로 2021년(164.13대 1) 이후 4년 만에 가장 높은 수준을 기록했다.

내년 분양시장은 청약 대기자들의 대응 전략에도 변화가 예고됐다. 10.15 대책으로 서울과 경기권 규제지역이 확대되면서 청약 요건이 강화되고 실거주 의무가 부과됐다.

부동산R114는 "서울 및 수도권 선호지역의 민영아파트 청약을 준비한다면 입주 시점에 잔금 납부까지 고려한 자금 조달 계획과 1순위 자격 요건 등을 꼼꼼히 확인할 필요가 있다"며 "가점제 비중이 확대됨에 따라 청약 점수 관리도 더욱 중요해질 것"이라고 설명했다.

정부는 2026년 3기 신도시를 포함해 수도권 공공택지에서 공공분양주택 2만9000가구를 분양할 계획이다. 공공주택 확대 기조에 따라 청년 및 신혼부부, 출산가구 등 실수요층의 내 집 마련 기회의 폭이 넓어질 수 있다. 이와 함께 정부가 공공주택 청약 진입 문턱을 낮추는 제도 개편을 시사하면서 예비 청약자들은 청약통장 월 납입액을 최대 한도인 25만원으로 유지하는 것이 유리하다.

비수도권 분양시장은 2026년에도 입지 여건과 개발 호재 유무, 분양가 경쟁력 등에 따라 수요자들의 단지별 옥석 가리기가 계속될 것으로 보인다.

부동산R114는 "일자리 접근성이 양호해 인구 유입이 기대되거나 향후 광역 교통망과 생활 인프라가 확충되는 단지를 중심으로 '핀셋 청약' 전략이 유효할 것"이라고 전망했다.