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부동산>부동산일반

분양가상한제로 "분양가 5~10% 더 낮아진다"

김현미 국토교통부 장관이 6일 세종시 정부세종청사 국토교통부에서 열린 주거정책심의위원회에서 모두발언하고 있다. /연합뉴스



이번 민간택지 분양가 상한제 적용 지역은 시장이 과열된 서울 강남 4구와 '마용성(마산·용산·성동)' 지역 가운데 주변 집값을 끌어 올릴 수 있는 27개 동이다. 동(洞) 단위의 '핀셋 지정'으로 집값을 잡겠다는 정부 의지가 뚜렷한 대목이다.

적용 대상에는 당초 예상대로 집값 과열과 정비사업이 많은 강남권 중심으로 동별 핀셋 지정이 이뤄졌다. 일부 재개발 사업 등으로 고분양가 우려가 있는 비강남권도 일부 포함됐다.

투기과열지구인 과천과 성남 분당구, 광명은 적용대상에서 빠져 강남 4구와 마포·용산·성동구의 일부 재건축·재개발 추진 단지가 많은 곳들로 대상을 최소화한 점도 눈에 띈다. 그러나 사장 상황에 따라 2차 적용을 예고하고 있어 향후 귀추가 주목된다.

국토부가 이날 지정한 민간택지 분양가 상한제 대상지역은 서울 강남4구에서만 22개 동에 달했다. 강남 4구와 마용성 4개동을 제외한 다른 지역에선 영등포구 여의도동이 유일하다.

한남동과 보광동에는 최근 대형 건설사들의 과열 수주전이 펼쳐지고 있는 한남3구역이 포함된 곳이다. 그러나 준공 30년 전후의 노후 아파트가 많은 목동이나 최근 분양 열기가 뜨거운 동작구 흑석동, 서대문구 북아현, 경기도 과천 등이 제외된 것은 의외라는 평가가 나온다.

민간택지 분양가 상한제 확대 적용에 따라 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리 때보다 분양가가 5~10% 더 낮아질 것이라는게 국토부의 예상이다.

이문기 국토부 주택토지실장은 "분양가 상한제가 적용되면 HUG의 고분양가 관리지역 적용은 받지 않으며 택지비, 건축비를 기초로 분양가가 정해진다"면서 "HUG 관리지역으로 규제를 받을 때보다 5~10% 정도 낮을 것"이라고 밝혔다.

경기도 과천시, 대전 유성구 등 집값 상승 폭이 크거나 정비사업이 진행 중인 지역이 지정되지 않은 것과 관련해 이실장은 "과천은 집값 상승률이 높았지만 대부분 정비사업이 초기 단계여서 당장 분양 가능한 곳이 없다"고 말했다. 그는 또 "정비사업 물량이 있다고 해도 초기 단계인 경우 분양까지 상당한 시간이 걸려 분양가 상한제 지역으로 지정할 필요가 없었다"고 덧붙였다.

분양가 상한제가 적용되면 시세 차익이 커져 '로또 청약'이 많아질 것에 대비해 전매제한 강화 등의 조치도 함께 시행된다. 최대 10년까지 전매 제한되고 거주의무기간이 새로 부과된다. 국토부는 후속조치로 거주 의무기간이 지난 뒤 7년 차부터 예외적으로 매각하는 사유를 충족하는 경우 계약가격에 정기예금 이자만 붙여 감정가격을 반영해 환수하는 방안을 적용할 방침이다.

이번 민간택지 분양가 상한제 적용 지역 결정에 대해 전문가들은 "서울 강남 등의 주택공급이 줄어드는 대신 수도권지역 등은 큰 변화가 없을 것"이라며 "주택시장을 침체시키지 않고 일부 과열도 잡을 수 있을 것"이라고 전망했다.

이번 대책에 대한 부정적 시각도 있다.

양지영 R&C연구소장은 "단기적으로 집값을 잡을 수 있겠지만 오히려 동단위 지정은 지정하지 않은 옆동 집값이 상승하는 풍선효과가 나타날 수 있다"면서 "장기적으로 재정비사업 추진 속도를 늦춰 공급 부족을 낳고 결국에는 다시 집값 상승을 낳을 수 있다"고 우려했다.

그는 또 "청약시장에서는 상대적으로 분양가가 저렴한 지정 지역으로 쏠림현상이 나타날 수 있다"면서 "지정지역으로 청약 쏠림이 나타나는 반면, 지정되지 않는 지역은 미분양 현상이 나타날 가능성도 있다"고 지적했다.

한편 분양가 상한제는 분양가를 택지비와 건축비를 합한 가격 이하로 제한하는 제도다. 택지비는 토지 감정평가액과 택지가산비, 건축비는 기본형건축비와 건축가산비다. 앞으로 지방자치단체가 분양가심의위원회를 열어 분양가를 심의한다. 앞으로 분양가 중 택지비와 직·간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비 등 7개 항목은 일반에 공개된다. 분양가가 인근 시세의 100% 이상이면 5년, 80~100%면 8년, 80% 미만이면 10년간 전매가 제한된다.

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