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고가주택자, 전세대출 규제 3개월 유예…전세대출 회수는 사실상 예외없어

최종수정 : 2020-01-16 12:00:00

-'주택시장 안정화 방안' 중 전세대출 관련 조치 시행

-주금공·HUG·SGI 등 모든 보증부 전세대출 대상

-"전세대출로 갭투자하던 시대는 끝났다"

 금융위원회
▲ /금융위원회

오는 20일부터 전세대출 관련 규제가 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)는 물론 서울보증보험(SGI) 등 모든 보증부 전세대출을 대상으로 시행된다.

시가 9억원이 넘는 고가주택 보유자는 사실상 전세대출 보증을 받을 수 없게 된다. 특히 시가가 15억원을 넘는 초고가주택 보유자의 경우 만기연장이나 신규대출 모두 한시적 유예조치없이 규제를 전면적용키로 했다.

이와 함께 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되는 경우 전세대출을 회수하는 방안에 대해서는 상속만 제외하고는 예외조건을 아예 인정하지 않기로 했다.

금융위원회는 16일 '12·16 주택시장 안정화 방안'의 후속조치로 이 같은 내용의 전세대출 관련 조치를 오는 20일부터 시행한다고 밝혔다.

◆고가주택 보유자, 민간 전세대출 보증도 제한

 금융위원회
▲ /금융위원회

주금공, HUG 등 공적보증과 같이 SGI도 시가 9억원 초과 고가주택 보유자에 대해 전세대출보증을 제한한다.

오는 20일 이후 전세대출을 신청한 차주부터 적용한다. 만약 20일 이전에 이미 전세계약을 맺었다면 계약금 납부사실 등을 입증하면 된다.

고가주택보유 차주가 기존에 SGI 전세대출보증을 이용 중이었다면 연장은 허용된다. 그러나 전셋집을 옮기거나 전세대출을 늘려야 한다면 신규대출로 보고 만기를 연장해주기 않기로 했다.

다만 전세대출 중단에 따른 급작스러운 주거불안을 막기 위해 방지하기 위해 오는 4월 20일까지 한시적으로 1회에 한해 SGI 보증이용이 허용된다. 이 유예조치도 시가 15억원 초과 초고가주택 보유자의 경우 해당되지 않는다.

예외조치는 최소화 했다. ▲직장이동·자녀교육 등 실수요로 ▲보유주택 소재 시·군을 벗어나 ▲전셋집에 거주해야 할 경우로 한정한다. 이와 함께 전셋집과 보유 고가주택 모두에 세대원이 실거주해야 한다.

◆전세대출 회수 규제는 사실상 예외없어

 금융위원회
▲ /금융위원회

차주가 전세대출보증을 받고 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되는 경우 보증기관을 불문하고 전세대출이 회수된다.

이 역시 20일 이후 전세대출을 신청한 차주부터 적용한다. 전세대출을 받을때 은행과 '고가주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 대출이 회수됩니다'라는 내용의 추가 약정서를 체결해야 한다.

20일 이전에 전세대출보증을 이용 중인 차주라면 고가주택을 사거나 다주택자가 되더라도 전세대출을 즉시 회수하진 않는다. 다만 만기시에는 대출연장이 제한된다.

은행은 길어도 3개월 마다 국토교통부의 주택보유수 확인시스템을 (HOMS)를 통해 규제준수 여부를 확인해야 한다.

전세대출 회수의 경우 본인의 의지와 상관없는 상속을 제외하고는 예외를 사실상 인정하지 않기로 했다.

금융당국은 무보증대출 등 규제를 회피·우회하는 전세대출행위는 제한해 나갈 방침이다. 또 합동점검반이 주요 은행지점을 방문해 규제 적용상황을 점검하고, 현장 문의나 애로사항에 대해 답변할 예정이다.

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