오는 3월 전국 1호 도시재생 사업지인 창신숭인 일대에서 도시재생 마중물 사업이 완료된다. 도시재생 사업이 마무리되는 지역의 자력 재생 기반을 마련하기 위해 '공공임대시설'을 확보해야 한다는 목소리가 나온다.

12일 서울연구원에 따르면 현재 서울시내 총 147곳(지난해 4월 기준)에서 도시재생 사업이 추진되고 있다.

도시재생 선도사업은 2014년부터 종로구 창신 1·2·3동, 숭인1동 약 83만㎡ 지역을 대상으로 시행됐다. 창신숭인 지역에서 진행된 마중물사업 12개 중 11개가 끝났고 3월에 창신3동 주민공동 이용시설인 원각사가 개관하면 모두 완료된다.

민승현 서울연구원 도시공간연구실 연구위원은 "창신숭인 일대에서는 도시재생 지원센터와 함께 주민협의체, 주민공동운영회, 도시재생기업 등의 조직을 설립해 시설 운영을 시도하고 있으나 실질적인 자력재생에 어려움을 겪고 있다"며 "사업구역 내 공급된 시설의 기능이 수익구조와 연계되기 어렵기 때문"이라고 짚었다.

서울시는 2012년 뉴타운 재개발 수습 방안을 발표하고 도시재생 사업을 시작했다. 도시재생은 사업시기에 따라 4단계로 나뉜다. 창신숭인을 포함한 장안평, 창동상계, 세운상가, 가리봉, 해방촌 일대 13개 지역이 1단계에 속한다.

서울연구원이 1단계 사업의 물리적인 성과를 살펴본 결과 해당 지역에 건립된 시설 대부분이 일반적인 공공시설이거나 도시재생 관련 지원센터로, 시설의 용도가 차별화되지 못하고 있는 것으로 나타났다.

또 도시재생 사업이 시행되는 지역에서는 젠트리피케이션과 같은 부작용도 발생했다. 용산전자상가 일대는 2017년 도시재생활성화 지역으로 선정돼 4차산업혁명과 청년창업 메카인 'Y-밸리'로의 재탄생을 예고하고 있다. 그러나 일부 상가에서 계약갱신이 추진되지 않는 등 많은 상인들이 젠트리피케이션으로 피해를 보고 있다.

민승현 연구위원은 "상인들은 용산전자상가에서 지속적으로 영업하길 원하고 있으며 지역 내에 기존 전자상가 기능뿐 아니라 다양한 사람들이 유입될 수 있는 코워킹 커뮤니티시설, 창업 지원시설 및 주거시설 등을 요구하고 있다"고 밝혔다.

서울연구원은 ▲도시재생 사업의 젠트리피케이션 문제 대응 ▲중심시가지 생태계 회복을 위한 새로운 인프라 정립 ▲도시재생 사업의 자력재생 강화를 위해 도시재생활성화 지역 내에 공공임대시설을 확보해 공급할 것을 제안했다.

공공임대시설이란 도심과 중심시가지에 필요한 공간을 유연하게 수용할 수 있는 곳으로 공익목적형 임대시설을 의미한다.

서울연구원은 용산전자상가 도시활성화 지역을 대상지로 선정해 공공임대시설의 설치 및 운영 방안에 대한 사업성을 검토했다.

연구원은 "사업 대상지는 용산전자상가 일대에 절대적으로 부족한 문화, 복지, 휴게기능의 집적·융합을 통해 지역 활성화의 중심축 역할을 수행할 필요가 있다"고 강조했다. 용산전자상가 일대는 약 91.4%의 전자제품 판매시설과 8.6%의 부대편의시설로 구성돼 있다.

민승현 연구위원과 이슬이 연구원은 용산전자상가 일대 제1공영주차장(새창로 170-4, 5859㎡)과 자동차정류장(한강로3가 40-1051, 3791㎡) 2개 부지를 통합 개발하는 것을 기본 방향으로 공공임대시설 확보에 관한 사업성을 분석했다.

사업비 조달은 HUG 자금을 80%(1471억원)로 적용하고 20%는 공공재원(368억원)으로 투입하며 보증금과 임대료는 임대차 보호법에 따라 10년마다 5%씩 상승하는 것으로 가정했다. 재무적 타당성 분석 결과 B/C(비용대비편익)는 1.75, NPV(순현재가치)는 889억7231만8000원, IRR(내부수익률)은 16.09%로 사업성이 인정됐다.

연구진은 "공공임대시설에서 발생하는 수익으로 건설비를 상환하고 시설이 지속적으로 운영될 수 있게 할 수 있다"며 "운영·관리비 외 추가 수익은 도시재생기금으로 조성, 지역사회에 재투자하면 도시재생 관련 사업의 장기적인 선순환 구조를 정립할 수 있다"고 제언했다.